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◎ 김대호 소장 : 지금부터 제 21차 공평사회포럼을 시작하겠습니다.
오늘 주제는 ‘2012년 진보의 주택․부동산’ 전략입니다. 주제발표를 하실 분은 김수현 현 도시연구소소장이시고 전 환경부 차관이십니다. 참여정부에서 주택․부동산 정책을 사실상 총괄하다시피 한 걸로 저는 알고 있습니다. 그러면 시작하는 의미에서 힘차게 박수 한번 치고 시작을 했으면 좋겠습니다.
◎ 김수현 소장 : 방송 카메라도 있고 불편한 발표자리 입니다. 근데 편하게 말씀을 드려보겠습니다. 제가 자료를 나눠드렸고 사실 저는 이번에 <부동산은 끝났다> 이 책 제목이 선정적입니다마는 이 책을 쓰면서 제 생각을 많이 정리 했고요. 그리고 이 책을 내고 나서 국회에서도 토론회 같은 걸 해보기도 하고, 기고도 하기도 하고, 프레시안·오마이뉴스 같은 데 인터뷰를 하면서 말하자면 우리 부동산 정책 부동산 시장이 어디로 갈 것이며 또 어디로 가야 되는가 하는 이야기를 꽤 많이 나눴습니다. 그래서 그러는 사이에 좀 유익한 논쟁도 있었고 나름대로 방향을 찾아갈 수 있었던 것 같습니다. 그래서 이 자리에서 발표하게 돼서 영광이기도 하고 여러분들과 생각을 나눌 수 있어서 좋은 방향을 찾을 수 있을 것 같아서 기쁩니다.
부동산은 참 뭐라 그럴까요. 참 딜레마적인 상품입니다. 사실 노무현 정부 기간에는 집값이 너무 올라서 모두다 고통을 받았고 또 고통을 받은 정도가 아니라 정권이 일종의 위기적인 상황까지 몰리기도 했습니다. 그래서 참 역설적인 게 그때는 집값을 잡으려고 정부가 몸부림을 쳤는데 정작 그때 잡힌 게 아니고 그때 잡는데 고통을 받았고 또 최선을 다 했지만 국민들이 보기에는 좀 부족한 점도 있었고 서운한 점도 있었지요. 근데 참 역설적으로 이명박 정부는 반면 집값을 올리고 싶고 또 경기를 어떻게 부양해 보려고 몸부림을 치는데 집값은 그렇게 이명박 정부 기대처럼 올라가기는커녕 계속 하강추세가 계속 이어지고 있고요. 뿐만 아니라 최근에는 전월세 문제 때문에 오히려 이명박 정부가 위기적 상황으로 몰리는 것 같습니다. 최근 몇몇 언론에서 결국 전월세가 우리 가계를 얼마나 피폐하게 만들고 있는가를 시리즈로도 다루고 있고 또 집권당의 여러 의원들이 사실 가장 우려하고 있는 게 물가 그 중에서도 전세 가격이 서민생계에 타격을 주면서 상당히 정권에 대한 기반이 무너지고 있지 않는가 라는 걱정을 할 정도인 것 같습니다. 그래서 이래저래 부동산 문제라는 게 올라도 문제고 내려도 문제고 또 내리는 것이 우리는 늘 크게 기대하고 있고 내리면 좋다고 생각을 했지만 막상 내리는 상황에서 우리 가계가 뒷받침 할 수 있느냐 없느냐 이런 걱정이 되고...
그래서 제가 표현할 때 이거야 말로 우리가 한국이
부동산 인질사회에 잡혔다. 인질이라는 것이 결국 집값의 인질로 잡혔던 건데 희한하게 집값이 떨어진다는 것을 인질에서 풀어주겠다는 뜻인데 인질에서 풀려나는 걸 또 두려워하는 제가 비유컨대 이걸 스톡홀롬 신드롬이다. 집값하고 너무 오래 같이 살다 보니까 집값 떨어지는 게 오히려 두려워지는 이런 상황에 놓여있다 하는 말씀을 늘 드리고 있습니다. 그래서 과연 우리 부동산의 미래가 있느냐. 희망이 있느냐. 몇 개의 암울한 시나리오들이 돌아다니고 있습니다. 그 중에 하나가 ‘폭락할거다.’ ‘우리 드디어 일본처럼 될 거다.’ 그래서 폭락하고 잘 아시는 것처럼 일본은 20년 동안 부동산 가격이 내리고 있습니다. 1990년 이래 계속 떨어지고 있고 더구나 젊은 사람들이 집 살 생각을 못하고 있고요. 그래서 일본은 중고령자의 자가소유율은 70% 이상 되지만 젊은 사람들은 집 살 엄두를 못 내고 또 살 생각을 안 하고. 그러다 보니까 우스게 소리로 부모죽기만 기다리는 사회가 돼 버렸습니다. 그래서 어차피 애는 적게 나으니까 부모가 돌아가시면 그 집이 결국 자기 게 되지 않느냐. 그러니까 젊은 사람들은 집 살 생각을 안 하고 반면 연세 드신 분들은 그 집을 고치거나 시장에 순환시킬 생각을 또 안 하게 되고. 그러면서 시장 자체가 꽉 막혀 있고 사회 전체도 활력을 잃어가는 그래서 우리나라도 결국 암울한 시나리오로 가지 않겠느냐 하는 걱정이 있고요.
또 하나 시나리오는 여전히 우리가 부동산 가격이 높고 또 폭락할 거라는 우려가 있는가하면 또 한쪽에서는 아직도 집값이 오를 거다 라는 기대를 하거나 그게 지금이 저점이다. 2012년이다. 2013년이다. 그래서 집값이 드디어 반등할거다. 그러면서 이제 국민들 모두가 불안해하게 하고. 이런 양극단의 상황이 계속 되고 있는 것 같습니다. 그래서 우선 이 방송을 들으시거나 보는 분들이 제일 궁금한 게 집값 어떻게 될 것 같냐. 도대체 오르냐 내리냐 그 궁금증부터 제가 답을 드리고 시작해야 이 강의가 순탄할 것 같습니다. 안 그러면 또 댓글을 달아서 “뭐냐” “본질을 얘기해라” 이러실 것 같아서. 우선 그 말씀을 저는 확신을 합니다. 왜 확신을 하냐하면 제가 노무현 정부를 마치고 나서 대체 우리 정부는 왜 집값을 제때 못 잡았을까. 이게 제 자신도 궁금했어요. 그래서 여러 나라의 부동산 시장 상황들을 나름대로 분석을 해봤습니다. 해봤는데 아마 우리 방송 들으시는 분들도 그러실 거예요. 뭔가 각 나라의 부동산 시장에 유사한 점이 있을 수 있지 않을까. 왜냐하면 일본이 그렇게 됐다는 것은 우리보다 앞서 뭔가 시장변화를 겪은 건데 그러면 우리도 뭔가 그런 큰 흐름 속에서 해석할 여지는 없는 건가.
그래서 여러분, 베이징 올림픽이 언제 열렸는지 여러분 잘 기억하실 겁니다. 2008년입니다. 그리고 서울올림픽이 88년입니다. 그리고 도쿄올림픽이 1964년입니다. 다시 말해서 동북아 3국의 올림픽 개최시기가 공교롭게 한 20년 시차를 두고 있습니다. 그리고 이 20년 시차라는 게 그 나라들의 경제단계를 저는 반영한다 이렇게 봅니다. 딱 떨어지는 건 아닙니다마는 얼추 우리 상식하고도 비슷하게 맞아 들어가는 경제단계의 차이입니다. 그런데 이 경제단계의 차이 즉 올림픽 개최 시기의 차이라는 게 그때 그 나라들이 집값이 가장 많이 올랐을 때입니다. 그래서 중국은 2004~5년부터 집값이 오르기 시작해서 전 세계적 추세와 무관하게 지금도 오르고 있습니다. 중국 정부가 지금 그야말로 혼신의 힘을 다해서 잡고 있는데 금리도 상당히 올렸고요. 여러 규제제도를 다져왔는데 아직도 집값 상승률이 연간 7～8% 거의 한번 오를 때는 10%이상씩 계속 올랐고 이런 상태가 계속 되고 있고. 우리나라는 1989년이 아파트 가격 상승률은 우리 대한민국 역사상 가장 많이 올랐습니다. 기억하시겠지만 이때가 전세금이 워낙 많이 올라서 일가족들이 집단자살까지 하던 그런 시대였습니다. 도쿄도 마찬가지로 1960년대에서 70년대 사이가 아주 고도 성장기였습니다. 그래서 이때 이른바 부동산 불패신화가 우리보다 먼저 생기기도 했고요.
반면 유럽이나 미국 이런 나라들을 보면 이번 경제위기 이후에 집값이 폭락한 바가 있습니다. 근데 왜 폭락했을까 보면 그 나라들은 이미 인구산업단계가 사실은 집값이 더 오르면 안 되는 단계였는데 올랐던 국가들입니다. 그야말로 과잉유동성 국면에서 집값이 2000년대 과도하게 올랐고 그 오른 게 결국 집값 폭락으로 이어지는 과정이었지요. 근데 지금 중국은 여전히 오르고 있고 반면 한국은 주춤주춤 하지만 우려했던 급락사태까지는 안 가고 있고요. 그래서 이런 과정에서 그 차이가 뭘까를 제가 비교를 해봤더니 결국 집값이 움직이는 데는 세 개의 곡선이 있더라. 제일 중요한 곡선이 인구산업이라는 장기추세곡선이다. 이걸 거스를 수 있는 나라는 없습니다. 그리고 일본의 집값이 떨어지는 이유는 장기추세곡선이 꺾인 상태에서 과잉상승 또 과잉공급의 여파가 미쳤고 또 그걸 부동산 정책이 제대로 수습을 못해서 생긴 일이고요.
반면 중국이라든가 이런 나라들이 지금도 오르는 이유는 바로 장기추세곡선이 아직 상승국면에 있기 때문에 그런 것이지요. 반면 중기추세곡선은 우리가 지난 40년 동안 익히 경험 했던 과잉공급과 과소공급을 반복하는 사이클입니다. 이른바 10년 주기설입니다. 근데 이 10년 주기는 우리만 겪은 게 아니고요. 전 세계에서 다 나타나고 있습니다. 왜 그게 나타나는가 하면 부동산이라는 물건 자체가 생산의 오랜 기간이 걸리기 때문에 이게 금방 균형이 이루질 못하거든요. 심지어 집값이 계속 떨어지는 일본에서도 3~4년 비교적 시장이 강세를 보이다가 또 한 5~6년 시장이 하락되는 이 추세는 계속 나타나고 있습니다. 그래서 노무현 정부시기를 비추어보면 결국 중기추세곡선상 오르는 국면이었습니다. 그래서 원래는 98년 무렵에 이게 올랐어야 되는데 이 추세곡선을 보면. 그때 외환위기가 닥치면서 이게 3년 뒤로 미뤄졌던 거지요. 미뤄지면서 더구나 김대중 정부가 경기부양차원에서 규제를 워낙 완화해버렸고 결국 폭발한 게 김대중 정부 말기 노무현 정부 기간 중에 집값이 올랐던 거다 이렇게 볼 수 있는 거지요. 반면 단기추세곡선도 있습니다. 이건 결국 시중에 돈이 너무 많이 풀렸다든가 해서 이른바 1~2년 사이에 시장이 움직이는 이런 건데 최악의 상황이라는 건 그 세곡선이 다 올라가는 국면일 때 시장이 폭발하는 겁니다. 예를 들면 중국이 그러 했을 수 있고 한국의 1980년대 말이 그러했을 수도 있고요.
그래서 저는 이 세 가지 곡선의 흐름으로 보면 우리의 과거도 해석이 되고 미래도 해석이 된다고 확신을 합니다. 자세한 거는 제 책을 사봐야 잘 알 수 있고요. 그건 제가 칠판이 없기 때문에 제 책을 사보시면 그 곡선이 과연 어떻게 움직일 건가 보이는데. 따라서 우리나라 시장을 예측하면 이렇습니다. 이번에 2000년대 오른 거는 예전에 10년 주기설보다 조금 많이 올랐습니다. 예전에는 한 3, 4년 올랐는데 이번에는 4, 5년이 올랐습니다. 좀 더 많이 올랐고 많이 오른 데는 전 세계적인 과잉유동성 상황도 영향을 끼쳤고요. 여러 가지 요인들이 있습니다. 그 다음에 경제 위기 이후에 우리가 너무 많이 규제를 풀어서 그 후유증을 겪은 것도 있고요. 따라서 저는 이 시장이 조정되는 과정을 밟으려면 최소한 5~6년은 필요하다 라고 봅니다. 그리고 저는 폭락하지는 않을 거라고 보는데 왜 폭락하지 않을 거라고 보는가 하면, 아직 우리가 장기추세곡선이 완전히 하강국면으로 들어간 단계가 아니다. 그래서 저는 이게 우리나라가 참 운이 좋다. 만약 일본처럼 장기추세곡선이 하강 상태에서 만약 이상 급등을 했던 거라면 우리가 이걸 감당 못 했겠지만 그래도 우리는 장기추세곡선이 아직 완전히 폭락하는 국면이 아닌 상태에서 좀 안정기에 있는 상태에서 다행히 노무현 정부가 그래도 부동산 거품이 극단으로 치닫는 건 어쨌든 온갖 욕을 먹어가면서 그걸 막았고요. 이 대목에서 저는 비난이라기보다 억울한 걸 호소해야 될 것 같은데. 노무현 정부 당시에 공급 안 해서 집값 오른다고 했던 분들 만약 그때 그분들 원하는 대로 공급했다면 지금 아마 시장이 폭락해도 보통 폭락하지 않았을 겁니다. 그리고 그때 언론에서 ‘또 관치 하느냐. 그러면 없는 사람은 집 어떻게 사느냐’ 라고 비난하셨던 많은 언론들 만약 그렇게 안 했을 때 우리가 지금 미국처럼 되지 않으리라는 보장이 있었느냐.
그래서 저는 노무현 정부도 요즘 그래도 굉장히 온건한 평가는 그런 것 같습니다. 어쨌든 실기한 거 아니냐. 조금 더 일찍 했었더라면 좋았을 텐데. 물론 그거에 대한 아쉬움은 있습니다마는 노무현 정부가 미국보다는 7개월 앞서서 돈줄을 좼습니다. 저는 그것만 해도 우리가 전 세계적으로 보면 호주 다음으로는 우리가 돈 줄 죈 부동산으로 돈 들어가는 걸 죈 데는 우리가 빨랐기 때문에 그나마 우리가 파국으로 이르는 걸 막은 효과는 있었다. 그런 판단은 됩니다. 어쨌든 다시 아까 얘기로 돌아오면 따라서 저는 우리 부동산 시장은 2008년부터 하강 추세에 들어갔다고 보면 2013년까지는 갈 거라고 봅니다. 이건 뭐 OECD도 대체로 그렇게 예측하고 있는 것 같고요. 한국은 폭락은 안 했지만 이 추세는 꽤 갈거다, 이렇게 보고 있고. 다만 염려되는 것은 2013년이면 차기정부 첫해인데 그때 되면 저는 이른바 중기순환상 일부 지역에서 수급불균형이 나타나기 시작 할 겁니다. 왜냐하면 최근 한 3년간 사실 공급이 상당히 줄어들었기 때문에 그러면 이때 차기정부 초기에 또 그 전 정부라고 할 수 있는 이명박 정부는 규제란 규제는 다 풀어놓고 이게 참 아이러니가 규제를 푸는데 이명박 정부는 덕도 못 봤어요. 집값이 올라가지도 않았고 오히려 전세금은 폭등하고 있고. 이런 상황에서 그 후유증이 차기 정부로 덤터기를 씌울 우려가 있다고 봅니다.
그래서 저는 차기정부를 맡으려고 하는 사람들은 적어도 이런 시장의 속성 또
우리 부동산 시장이 어디로 와 있는가를 정확히 직시하고 그때 분명히 이른바 부동산 언론들이나 기득권층들은 어마어마한 요구를 할 겁니다. 뭐가 안 해서 집값이 올랐다. 규제를 풀어라. 뭘 어째라. 또 일종의 부동산을 둘러싼 이념논쟁이 벌어질지 모릅니다. 이런 시점에 정확한 정책패키지를 가지고 움직여야 된다. 그리고 그때 부동산 시장이라는 것은 지난 40년 동안 했던 방식으로 ‘집값이 오른다 큰일났다 공급늘려라’ 이런 방식으로 갈 문제가 아니라고 봅니다. 그래서 저는 향후 10년간 만약 부동산 정책을 잘못하게 되면 정말 일본 꼴이 날수 있다. 그래서 저는 이제는 장기추세곡선이 안정기에 들어간 상태의 부동산경기순환에 어떻게 대처할건가. 여기에 대한 확고한 관점과 정책패키지를 가지고 차기 정부 담당자들이 시작해야 된다. 그래서 되는 건 되고 안 되는 건 안 되고. 그래서 제가 사실 이 책은 욕먹기로 각오하고 쓴 책인데 양측을 다 경계합니다. 뭘 경계하는가 하면 이른바 시장절대주의들 말에 절대 흔들이지마라. 동시에 그동안 진보의 주택정책, 부동산 정책에 일종의 원리이자 패러다임이 있었습니다. 이것만 하면 된다. 이것만 하면 모든 것이 풀린다. 그리고 노무현 정부는 이걸 안 해서 못했다 하는 패키지들이 있습니다. 여러분 많이 들어보셨겠지만 ‘보유세를 1%로 만들어라.’ 또 ‘분양가 원가 공개를 해라.’ 아니면 ‘후분양제를 해라.’ 혹은 ‘공공임대주택을 무지하게 많이 지어라.’ ‘이런 것만 하면 된다.’ 라는 진보가 믿어왔던 패키지가 있습니다. 그래서 저는 믿어왔던 패키지도 미안하지만 우리 부동산 시장이 40년 동안 잘하니 못하니 하면서도 시장 토대가 바뀌어 버렸다. 그래서 그 방식대로 되지 않을 거다. 그래서 양측을 경계하는 그야말로 ‘진보집권 부동산 정책’ 이런 걸 우리가 가지고 출발해야 한다. 하는 게 제 책의 요지입니다.
그래서 이제는 그런 말을 할 수 있는 이유가 뭔가 하면 시장이 많이 바뀌었어요. 작년에 인구주택총조사 결과가 발표가 됐어요. 작년 11월에 인구주택총조사 방문해서 조사를 했는데 그걸 서울시나 이런 데서도 깜짝 놀랐어요. ‘야, 이렇게 바뀌었냐.’ 뭐가 바뀌었느냐 하면 주택의 총량이 매우 늘어났습니다. 매우 늘어나서 우리가 더 이상 주택보급률이 중요지표가 아닐 정도가 됐습니다. 그리고 서울만 하더라도 오피스텔 거주를 포함하면 실질주택 보급율이 약 102%까지 올라갔습니다. 이미 서울도 빈집 특히 반지하 주택이나 이런 경우는 빈 주택들이 늘어나고 있습니다. 그래서 절대량이 분명히 늘어났고요. 그 다음에 주거수준이 많이 개선 됐습니다. 그래서 최저 주거기준 미달 가구가 많이 줄어들었고요. 그래서 여러 가지 지표상으로 절대부족시대 그 다음에 절대적으로 집값이 오른다고 우리가 느껴왔던 지난 40년 동안 그러니까 집값에 쫓겨 왔던 시대 그 시대가 이제 상당히 해소가 됐다. 이제는 다른 차원으로 넘어가고 있다 하는 것이 여러 가지에서 입증되고 있고요. 또 한 가지 노무현 정부 당시에 당대에는 덕을 못 봤습니다. 아무도 노무현 정부가 그걸 하고 있는지 별로 알아주지도 않았던 건데 공공임대주택입니다. 공공임대주택은 노무현 정부 당시에 매년 10만호씩 공급을 해서 5년간 47만호를 착수를 했습니다. 근데 그게 최근에 이명박 정부의 입주가 이루어지고 있습니다. 만약 그게 지금 입주가 안 된다면 전월세난이 더욱 심각했지 않을까 싶습니다. 1년에 한 7~8만호씩 입주가 이루어지고 있습니다. 근데 그게 지금 누적치가 꽤 됩니다. 현재 거주하는 가구 수로 보면 4.3%입니다. 그 다음에 짓고 있는 걸 합하면 6.2%인데 6.2%면 어느 정도냐 하면 우리가 일본 수준에 왔습니다. 물론 이명박 정부 들어서 공공임대주택 건립양을 반토박 내지 3분의 1토막을 내버렸긴 한데 최소한의 주거안전망이 상당히 구축되어 가고 있습니다. 그래서 그것도 하나의 변화이구요. 그러나 물론 어려운 상황은 있습니다.
대표적으로 저는 두 가지를 말씀드리고 싶은데 고시원 거주가 늘어납니다. 지금 서울에만 고시원 거주 인구가 16만입니다. 고시원은 1인 가구 아니겠습니까? 그럼 가구 수로 보면 서울시 전체 가구의 3% 내지 4%가 고시원에 거주하고 있습니다. 이걸 조금 더 자극적으로 설명하자면 혼자 사는 젊은이들에 열중 하나는 고시원에서 생활 합니다. 그리고 잘 아시는 것처럼 뉴타운 사업이 김황식 국무총리가 지난 4월11일 날 국회 답변에서 ‘정책실패다.’ 참 황당한 일입니다. 국무총리가 국회답변에서 정책에 실패했다라고 자인을 했습니다. 본회의 답변에서. 그런데 이은 질문이 그럼 책임을 져야 될 거 아니냐 했더니 ‘아, 책임을 묻기는 곤란하다. 왜? 여러 사람이 관여 돼 있다.’ 사실 그렇지요. 주민들도 찬성했고 정치인들도 누구 하나 관여되지 않은 사람이 없으니까. 책임을 묻기는 곤란한데 수습책이 없습니다. 지금 서울 전역을 우리 불과 2~3년 전만 해도 뉴타운 바람이 불어서 난리가 났지 않습니까? 이제는 뉴타운 수습책을 마련해야 되는, 그래서 아마 차기 정부가 첫 번째 부닥치는 부동산 정책의 과제는 아까 말씀드린 시장관리라는 것도 있지만 ‘뉴타운을 어떻게 수습할 거냐’ 하는 것도 중요 과제가 될 겁니다. 그래서 요약하자면 우리 부동산 시장이 가능성과 한계를 동시에 가지고 있습니다. 그 가능성과 한계가 과거 우리가 겪었던 그런 유형의 문제와는 성격을 달리합니다. 과거라는 것은 절대적으로 부족했기 때문에 어떻게든 공급을 늘려야 된다는 쪽의 정책이었다면 이제는 공급을 늘리되 필요한 사람에게 필요한 방식으로 가도록 하지 않으면 안 된다. 주거 사정이 매우 양극화되었기 때문에 젊은이들의 주거문제를 어떻게 해결할거냐. 이걸 일본처럼 부모 돌아가시기만 기다리는 이런 사회로 만들 것이냐. 아니면 젊은이들에게도 주택을 통한 꿈과 희망이 살아있도록 만들 것이냐 하는 숙제가 우리 앞에 기다리고 있다고.
그 다음에 또 한 가지 중요한 것은 작년 인구주택총조사 결과에서 역시 우리가 깜짝 놀랄만한 수치가 나온 것이 자기 집에서 하는 비율은 55%밖에 안 됩니다. 우리가 이것만 들으면 그것 밖에 안 되냐. 서울은 45%밖에 안 되냐. 하는데 자기 집을 소유한 비율은 62%에 이릅니다. 이 62%가 어떤 수치냐 하면 일본이 1970년대 80년대 90년대를 거치면서 가졌던 수치입니다. 지금도 일본은 자가수요율이 61%고 대다수 선진국들이 60~70% 사이에 놓여 있습니다. 그리고 저는 조금 직관적인 예측입니다마는 우리나라에 자가소유율 맥시멈이 어디쯤일까 하면 저는 63~4%를 넘지 못할 거라고 봅니다. 그건 무슨 얘기인가 하면 내 집을 가지는 비율이 거의 임계치에 왔다는 얘기입니다. 그러면 내 집이 아니어도 편하게 살 수 있는 사회가 돼야 되는데 우리는 선진국보다 가장 뒤떨어진 정책이 뭐냐하면 민간임대 입니다. 공공임대는 아까 말씀드린 것처럼 노무현 정부가 어쨌든 획을 그었습니다. 그래서 이제 제법 선진국 그룹 중에 우리도 주거안전망을 갖추고 있다고 얘기할 정도의 제고를 확보했고 이걸 차기 정부가 이 추세를 계속 이어간다면 저는 2018년이면 10% 목표를 달성할 수 있다고 봅니다. 그러면 10%라는 것은 어느 정도냐 하면 여러분 생각해 보십시오. 내 집에 사는 비율이 60%고 나머지 40%가 남의 집에 사는데 그 중에 10%니까 세사는 사람의 4분의 1이 공공임대주택에 사는 세상이라는 뜻입니다. 자, 그 정도 되면 주거안전망은 상당히 구축했다는 뜻이 되겠지요. 그러면 문제는 그 30% 즉 민간임대에 살아가야 되는 30%가 어떻게 안정되게 살아갈 수 있을 것인가. 어떻게 2년 마다 전세금 올려달라는 두려움에 떨지 않고 살아갈 수 있을 것인가. 이걸 준비하는 게 차기 정부의 가장 큰 몫이고 과제라고 저는 봅니다.
그래서 저는 세상이 바뀐 상황에서 우리가 어디로 갈 거냐 하는 것을 준비해야 되는데, 카메라 보고 얘기하는 게 거의 곡예수준입니다. 지금 제가 자료 하나도 안 보고 말로 하려니까 한계에 왔습니다. 이제는 잠깐 자료를 보고서 우리가 어떻게 할 거냐 하는 이야기를 해야 되기 때문에 제가 조금 설명을 드리겠습니다. 지금부터 조금씩 자료도 보고 그림도 봐 가면서 설명을 드리겠습니다. 아마 이 자료 자체가 사회디자인연구소 홈페이지에도 올라 갈테니까 그걸 다운 받아서 함께 보시면 될 것 같은데요.
이 대목에서 우리가 어디로 갈거냐 하는 꿈을 꿔야 됩니다. 제가 30분 동안 말씀 드린 것은 우리가 부동산에 굉장히 쫓기는 사회였다. 근데 세상이 달라졌다. 달라졌기 때문에 이명박 정부도 옛날 패러다임으로 부동산 가지고 경기 한번 살려볼라 그랬는데 안 먹히는 거지요. 먹힐 수가 없습니다. 세상이 바뀌었거든요. 그래서 부동산 시장의 토대가 바뀌었다. 절대 부족이 해소가 됐고 주거안전망도 상당히 구축이 됐고 상당히 바뀐 상태이기 때문에 그러면 우리 정책의 방향은 어디로 갈 거냐. 이걸 모색해야 되는 단계다. 조금 조금씩 조각을 말씀드렸는데 본격적으로 그 말씀을 한 30분 드리고 제 강의를 마치고 질의응답을 드리면 될 것 같은데, 그 전에 우리는 지난 40년 동안 워낙 우리 부동산에 대해서 불만이 많았어요. 무슨 놈의 이런 나라가 있냐. 집값이 계속 오르기만 하느냐. 그러다 보니까 외국은 천국이지 않을까 하는 기대를 가져왔어요. 즉, 선진국은 천국일거다. 우리보다 훨씬 다른 세상일거다 라고 꿈을 꿔왔는데 그거에 대해서 조금 제가 여러분들의 꿈을 깨드릴 필요가 있는 것 같습니다.
왜 선진국이 천국이 아니냐 하는 걸 좀 알려드려야 되는데요. 제 자료의 3쪽을 보시면 우리가 내 집 아니면 민간임대 아니면 공공임대에 살아갑니다. 그래서 이 그림이 글자가 작습니다마는 이 세 가지 중에 우리는 어느 한군데 살아가는데 그러면 좌표축을 하나 공공임대 하나 자가, 나머지는 결국 자연스럽게 민간임대가 될 테니까 이것만 보면 대체로 어디가 될지 짐작이 되실 겁니다. 우리가 제일 부러워하는 나라가 네덜란드나 스웨덴이나 이런 나라들입니다. 그룹 1입니다. 뭐냐하면 공공임대 비중이 20%가 넘고 반면 자가소유율은 60%가 안 되는 나라들입니다. 우리가 부러워하는 복지천국들입니다. 그 다음에 또 하나 그룹이 있는데 스위스나 독일은 자가 비중이 40% 정도밖에 안 돼요. 40% 이하에요. 그리고 공공임대도 10% 이하입니다. 5% 이하입니다. 심지어. 그러면 다 어디서 하냐. 민간임대에서 합니다. 야, 이런 황당한 나라가 있냐. 우리는 민간임대에 살면 2년마다 집세 올려 달라 그러니까 얼마나 두려워하고 있습니까? 제일 나쁜 주거유형이 남의 집 사는 건데 이 나라들은 스위스나 독일은 참 역설적으로 2000년대 전 세계 집값이 제일 안 오른 나라입니다. 자가 비중이 낮으니까 애초에 집값이 자가에 대한 추구 열기가 낮으니까. 반면 세계 대부분 나라들이 어디에 모여 있느냐 하면 그룹 3에 모여 있습니다. 이게 뭐냐하면 공공임대는 10% 이하이고 자가소유율은 60% 이상입니다. 이 중에 극단적인 나라들을 보겠습니다. 공공임대 거의 제로인 나라. 이 그림은 제가 한국 거는 수정을 할 겁니다. 제가 2005년 통계를 넣어놨는데 2010년 통계가 나왔기 때문에 제가 자료실에 올릴 때는 수정해서 올려놓겠습니다.
자, 한번 보시지요. 스페인, 그리스, 포르투갈, 아일랜드 많이 좀 들어본 나라들 아닌가요? 최근 경제위기의 진원지들입니다. 또 있네요. 이탈리아, 호주, 미국 이 나라들이 2000년대 아주 대호황을 겪었습니다. 동시에 집값도 가장 많이 오른 나라들입니다. 아마 시청자 여러분들은 노무현 정부 당시에 집값이 우리나라가 세계에서 제일 많이 올랐다 라고 오해하고 계실지 모르지만 OECD 발표에 따르면 2000년부터 2006년까지 오른 비율이 한국은 OECD 국가 중 15위입니다. 그리고 OECD 가입 안 한 나라도 있기 때문에 전 세계적으로 보면 한 20위 수준입니다. 우리보다 더 오른 나라들이 다 여기에 놓여 있습니다. 그래서 이제 주택학자들이 이구동성으로 얘기를 해요. 우리가 지난 한 10년간 일종의 자가 소유 열풍에 전 세계가 빠져 있었는데 자가 소유가 대안이 아니더라 하는 게 최근 주택학자들의 합의사항입니다. 그런데 그룹1은 그럼 천국이냐. 공공임대가 많으니까. 천국이 아니라는 게 또한 주택학자들의 합의사항입니다. 왜냐? 이 나라들도 제 책에 보면 잘 나와 있습니다. 제가 자꾸 책을 강매하는 것 같습니다만 각 나라들의 주택가격 추이 그래프를 잘 넣어놨습니다. 모든 나라를 다 넣어놨는데. 그룹1 국가들도 집값이 폭등했습니다. 폭등했는데 그러면 뭔 일이 벌어졌느냐. 자가소유율이 조금씩 올라갔어요. 이 나라들도. 공공임대가 줄어들지는 않았는데. 그럼 어떻게 됐겠습니까? 부자들이 다 자가소유로 몰렸어요. 그러면서 공공임대는 누가 남았느냐 하면 가난한 사람, 외국 이민자, 급기야 프랑스에서는 2005년에 공공임대주택을 베이스로 한 폭동이 일어납니다. 영국에 폭동이 일어났다 하는 데가 대게 어떤 지역들이냐 하면 공공임대 밀집지역들입니다. 공공임대 주택 지역은 실업률이 일반지역에 비해서 세배 내지 네배에 이릅니다. 하루 종일 모여 앉아서 할 일이 없어요. 그러니까 ‘우리 타이어에 불이나 한번 내볼까?’ 이런 일이 벌어지는 거예요. 따라서 이들 국가에서도 주거안전망은 있다 하더라도 각 주택 주거유형 간에 쏠림 현상 때문에 양극화가 너무 심해져서 이게 지속가능한 사회가 안 되게 만드는구나. 하는 합의에 이릅니다. 물론 이럴 때 독일이나 스위스 같은 데가 웃습니다. 그동안은 독일이나 스위스는 일종의 주택정책에서는 이단 취급을 받았어요. 저거 웃긴 놈들이다. 그러니까 경제가 안 살아난다는 얘기까지 들었어요. 자가소유를 촉진해야 주택공급도 늘어나고 경제도 살아나는데 니네 뭐하고 있었냐 했는데, 독일은 지난 2000년대에 10년 동안 주택가격 변동률이 5% 미만이었습니다. 그저 조금 오르고 내리고. 그러면 다 독일처럼 될 수 있느냐. 불가능합니다. 이것도 다 역사가 있는 이야기들입니다. 독일은 왜 그러냐하면 국가권력이 강했고 이른바 조합주의라고 해서 국가가 이해집단들을 조정하는 역할이 강했던 나라들입니다. 그래서 임대를 통제를 하더라도 규칙을 잘 따르는 국민들이 뭐 이런 놈의 나라가 있냐. 시장을 역행하는 놈들이 어디 있냐. 여러분 우리나라 상상해 보십시오. 임대를 통제한다? 첫마디가 시장 죽이고 주택을 못 살린다 이런 얘기 대번에 나올 겁니다. 그런데 이 나라들은 이미 19세기 후반부터 시장을 죽여왔습니다. 죽여왔는데도 어쨌든 국민들은 적응해서 살고 있고요.
그래서 제가 무슨 말씀을 드리려고 그런가 하면 어느 한 모델이 우리에게 정답이 아니라는 겁니다. 다 그 나라의 맥락에서 성립하는 겁니다. 우리가 한때 미국 따라가자고 우리 시장주의자들이 얼마나 그랬습니까? 공급 늘어나니까 좋다 그랬지만 미국이 95년에 자가소유율이 64%였어요. 근데 그게 지난 10년 동안 집값이 오르면서 자가소유가 5% 포인트 늘어났습니다. 집 사면 돈 번다 해서 다 간 거지요. 근데 능력이 안 되는 분들이 집을 샀고 능력이 안 되는 사람들에게 편법으로 돈을 빌려줬어요. 그게 바로 서브프라임 모기지 사태입니다. 지금 어떻게 됐느냐 하면 64%에서 69% 갔던 게 지금 66%로 떨어졌습니다. 결국 자기집을 감당 못하는 사람들이 경매에 내놓고 포기한 거지요. 지금 경매에 넘어가는 비율이 10% 넘고 있습니다. 미국이. 여기에서 우리가 이런 외국 추세에서 무슨 답을 얻을 수 있느냐 하면 자가소유를 늘리는 것이 정답 아니다. 동시에 자가소유를 끝까지 늘릴 수 없다. 자기 집에 살면 참 좋지요. 그러나 경제상황이 안 되는데, 학자들이 합의를 했어요. 경제위기를 겪으면서 후기산업사회가 자가소유 시대에 종언을 구했다. 뭐냐? 자가소유가 늘어난다는 것은 안정적 직장이 있다는 걸 뜻합니다. 외국에서 20년 30년 간 그걸 갚으려면 20~30년 간 직장엘 다녀야 되거든요. 근데 지금 같은 고용 불안정 시대에는 이게 불가능해진 거예요. 더구나 젊은이들은 불가능해졌습니다. 따라서 모든 나라들이 60대 이상의 자가소유율은 70% 75%에 이르고 반면 30대 자가소유율은 10% 20% 밖에 안 되는 양극화 시대로 내몰리고 있습니다.
따라서 지금 우리도 이 중에 미국모델로 갈 거냐 아니면 일본처럼 갈거냐 즉, 그룹3에서 우리의 활로를 찾을 거냐 아니면 우리가 이른바 진보들이 꿈꾸는 그룹1로 가 볼 거냐. 우리도 스웨덴이나 이까지는 아니더라도 적어도 우리의 방향을 오른 위쪽으로 끌고갈거냐. 아니면 독일이나 스위스에서 뭔가를 배워서 그쪽으로 갈 거냐. 지금 우리가 그 기로에 있다고 봅니다. 그래서 우리가 다행히 저는 처음에 말씀드린 것처럼 우리가 부동산시장이 파국에 이르지 않고 저는 이번 시장위기는 잘 극복하리라고 믿습니다. 따라서 시장이 파국에 가지 않은 상황에서 우리가 이제는 가격에 떠밀리지 않는 상황에서 우리의 미래를 개척할 수 있다 라고 봅니다. 그래서 저는 참 다행이다. 그 방향을 해야 되는데 직관적으로 설명을 드리면 우리의 위치는 자가소유율 저는 한 63% 공공임대주택 한 13~4% 그쯤에 점을 한번 찍어보시지요. 핀란드 아래 즉 아직 전 세계가 겪지 않은 모델입니다. 그러나 우리는 그쪽으로 감으로써 양측이 줄 수 있는 위기요인들을 피해갈 가능성을 우리는 갖고 있다. 다만 우리가 헛꿈은 꾸면 안 되는데, 뭐냐하면 우리가 공공임대 한 20% 가지자. 죄송하지만 저는 불가능하다고 봅니다. 왜? 우리는 너무 늦게 시작했어요. 너무 늦게 시작해서 도시화율도 높고 도심지의 땅을 확보하기도 어려운 이런 단계에서 시작했기 때문에 이른바 진보진영에서 믿고 있는 그 방향으로 가는 것은 불가능하다. 동시에 저는 자가소유율을 우리 진보진영이 믿고 있는 것 중에 하나가 내 집에 살고 그게 최선이고 차선이 공공임대다. 이 두개를 합쳐서 안심주거다. 이런 말씀들 하세요. 맞는 말씀일 수도 있습니다. 근데 우리가 그 두개를 합한 게 90% 가는 그런 사회 불가능합니다. 저는 어떻더라도 우리 사회 20% 25%는 민간임대에서 할 수밖에 없다. 따라서 민간임대에 살더라도 안정적으로 만드는 것 또 임대료가 막 춤을 추지 않도록 만드는 것. 이게 우리의 숙제다. 저는 너무 이렇게 조합했다고 비난하실 분들이 있을지 모르지만 저는 우리 방향을 그렇게 잡고 가면 가능하다고 봅니다.
그래서 제 자료의 맨 뒤로 가겠습니다. 저는 차기 정부가 해야 될 부동산 정책의 방향과 과제가 크게 네 개의 영역이다 라고 봅니다. 그 중에 첫 번째가 내 집에 살던 남의 집에 살던 공공임대에 살던 각각의 역할을 할 수 있도록 돕자 라는 겁니다. 이건 계속 강조를 드렸으니까 길게 말씀은 안 드려도 되겠는데 내 집에 대해서도 아까 말씀드렸지만 내 집으로 쏠림현상이 있어서는 안 된다. 저는 세계어디든 쏠림현상이 있어서는 안 된다. 그래서 저는 자신 있게 말씀드릴 수 있는데 세계 주택학자들이 모두 동의한 겁니다. 지난 10년의 부동산 광란시대를 겪고 나서 이제 합의를 했습니다. 이제는 그 쏠림이 있어서는 안 되고 각각의 역할을 하도록 하는 부동산 정책으로 가야 된다 하는 게 지금은 적어도 균형잡힌 주택학자들의 공통된 결론이라고 저는 믿습니다. 그래서 저도 그 관점에서 한국의 주택시장의 미래를 설계해야 되고 그러려면 자가소유를 권장하긴 하되 대출 규제라든가 실수요자 위주로 하는 그 원칙을 명확히 지켜야 된다. 그 다음에 공공임대주택은 많으면 좋겠지만 미안하지만 우리가 너무 늦게 시작했다. 그래서 제가 보기에는 현재 입주자 기준으로 4.3% 짓고 있는 것 기준으로 6.2%인데 이걸 한 2018년까지 즉, 차기정부 말까지 10%로 늘리자. 그러면 저는 일단 안전망은 확보가 된다고 봅니다. 그리고 그 다음부터는 서서히 5%를 추가로 늘리는데 이번에 늘리는 것은 공공이 직접 소유권을 갖는 게 아니라 민간에 주택제고와 계약을 하는 겁니다. 계약을 해서 일본이나 프랑스 같은 데서 그런 기법들이 나오고 있습니다. 앞으로 10년간 이 집은 민간소유이긴 하지만 공공임대로 운영을 한다. 그 대신 정부가 지어줄게. 고쳐줄게. 땅은 니 땅으로 그냥 갖고 있어라. 그건 계산을 해봐야 되겠지요. 10년간 운영한 다음에 당신이 집을 가져라. 이런 방식도 있을 수 있고요. 다른 계약을 맺고 수리를 해 주고 하는 방법도 있고. 그래서 저는 차기 정부가 시범사업을 2014년부터 해야 된다고 봅니다. 그래서 2018년부터는 이런 계약임대주택을 한 5% 정도로 단계적으로 늘릴 수 있지 않을까.
그 다음에 제일 문제가 민간임대입니다. 우리는 민간임대라는 말은 상당히 중립적으로 들리는데 다주택자 소유주택 그러면 여러분 아마 흥분하실 거예요. 뭐냐 이거 방송용어가 아닌지 모르겠습니다마는 ‘저 자식 그러면 투기꾼들한테 면죄부를 주자는 거냐’ 저는 그 문제를 해결해야 된다고 봅니다. 왜냐하면 우리가 그동안은 다주택자라는 문제 틀에 갖춰서 민간임대에 대한 제도화를 전혀 하질 않았어요. 우리는 어떤 믿음을 갖고 있었냐하면 다주택자 소유주택은 팔아야 된다. 어떻게든지 팔도록 만들어야 된다. 양도세를 높이고 괴롭혀 가지고. 근데 팔지를 않았어요. 다주택자가 늘어나기만 했어요. 그래서 우리 윗선으로부터 벗어나야 됩니다. 여러분 어차피 남의 집 살 수밖에 없는 사람들이 많습니다. 근데 이걸 다주택자라는 이유로 그 방식에 정책만으로 문제를 해결할 수가 없습니다. 그러면 다주택자들에게 이익을 보장해주자는 얘기냐 라고 저에게 되물을 거예요. 그게 무슨 진보냐. 근데 여러분 그러면 독일은 진보가 없습니까? 독일도 진보가 있는 거거든요. 무슨 말씀이냐 하면 민간소유의 주택이라고 하더라도 공적 목적에 부응해 주면 되거든요. 그걸 소유하지 말라고 할 게 아니라 운영을 공적으로 할 수 있도록 유도하자는 겁니다. 그래서 저는 과감한 제안을 하는데 2013년 선거 공약으로 모든 민간임대주택을 등록케 하는 것을 저는 공약으로 하자고 여러분에게 제안을 합니다. 대신 저는 양도소득세라든가 이런 부분에 대해서 과감히 양보할 수 있다고 봅니다. 지금 전체 민간임대주택으로 사용되고 있는 주택 중에 등록된 비율이 5%가 안 됩니다. 전부 주먹구구로 하고 있고 우리가 임대료 상한제 하자. 계약 갱신제 하자. 그러지만 여러분 불가능합니다. 등록이 안 돼 있는 상태에서 어떻게 합니까? 임대전용주택 등록제를 안 쓰고 있는 나라는 OECD 국가 중에 우리에 버금가는 나라 수준의 몇 개밖에 없습니다. 다 등록해야 돼요. 등록되지 않은 상태에서 임대료 인상규제도 안 되고 아무것도 안 됩니다. 지금 상태에 임대료 인상규제를 하면 ‘우리 조카가 들어와 살아야 되겠다 미안하다 좀 나가라’ 이래버리면 그만이에요. 임대전용 주택 개념을 도입해야 됩니다. 그래서 저는 이걸 위해서는 양도소득세 부분에서 양보할 수도 있다. 근데 우리가 양보하기도 전에 이명박 정부가 이미 대폭 양보하고 있습니다. 저는 이명박 정부에게 안타까운 것이 그 중요한 수단을 등록이라는 대가도 없이 그냥 주택공급 늘린다는 식으로 다주택양도소득세를 그냥 내팽개치고 있느냐. 이거는 지렛대로 써야 된다. 저는 그렇게 봅니다. 그래서 차기 정부 당대에 다 완성은 안 되겠지만 저는 적어도 차기 정부가 해야 될 제일 중요한 일은 바로 민간임대부문을 근대화 하는 겁니다. 이걸 근대화 하지 않고는 저는 그 다음 단계에 시장으로 갈 수 없다. 근데 참 정치적으로 굉장히 욕먹을 짓입니다. 이걸로 또 세금 더 받자는 거냐. 이걸로 임대료 인상 규제하려는 거냐. 안 봐도 훤합니다. 자, 사회적으로 합의해야 됩니다. 이 문제를 팽개치고 여전히 집값 잡겠다, 그 다음에 임대주택 늘리면 된다. 이 방식으로는 우리가 진짜 임대시장 선진화, 주택시장 선진화로 갈 수 없다는 게 제 믿음입니다. 그래서 저는 이걸 사회적 의제로 할 것을 제안을 합니다. 여러 당에 제안을 했는데 들을 때는 끄덕끄덕 하시는데 돌아서서 표에 도움이 안 될 것 같다. 다들 그러실 것 같은데 저는 이 문제를 미뤄두면 여전히 전월세 문제 계속 우리를 따라다니는 마녀처럼 우리를 따라다닐 겁니다. 그래서 이 문제를 해결하자는 제안을 드리고요.
그 다음에 세제라든가 이런 부분, 여기 자리에 김병준 전 청와대 정책실장님 나와 계십니다마는 참 종합부동산세 때문에 저희 죽는 줄 알았습니다. 그런데 지금도 후회도 않을뿐더러 저희는 올바른 역할을 했다라고 봅니다. 그리고 종합부동산세 자체가 아니라 그걸 시행하기 위해서 만들었던 여러 시장개혁조치들, 예를 들면 부동산평가 기법 그 다음에 실거래가 신고제 이런 것들이 지금 우리 부동산 시장에 토대를 굉장히 건전하게 바꿔놨습니다. 그래서 저는 종합부동산세를 과거로 되돌리자 이런 말씀을 드리지는 않겠습니다마는 적어도 그것이 지향했던 가치 그것이 차기 정부에서 저는 보완돼서 적어도 지금 정부처럼 무분별한 방식이 아니라 보완해서 더 강화되기를 빕니다. 그러나 그렇다고 해서 보유세 실효세율 1%로 가는 것, 이것은 저는 제 책에서 그 목표는 버렸습니다. 왜 버렸느냐. 현실적으로 불가능하다 라고 생각했기 때문입니다. 왜 현실적으로 불가능 하느냐 하면, 우리가 서민층들에게 누진구조세율에 따라서 너무 낮춰놨습니다. 근데 너무 낮춰놨다고 표현을 하면 섭섭하실 분들이 계실지 모르겠습니다마는 우리나라 전체 주택의 약 반은 최저세율 적용을 받고 있습니다. 최저세율이 얼마냐 하면 0.1%에요. 명목세율이. 그러면 실효세율이 얼마냐 하면 약 0.07% 0.06%밖에 안 될 겁니다. 그런데 우리가 보유세 실효세율을 평균 1%로 하려면 이분들 실효세율까지 적어도 0.5%까지 올려야 됩니다. 그러려면 어떻게 해야 됩니까? 10배를 올려야 된다는 얘기입니다. 저는 정치적으로 그렇게 목숨 걸 필요 없다 라고 봅니다. 진짜 서민들이 사는 주택은 집값도 문제가 아니고 그분들에게 세금 더 받자고 하는 것도 아닙니다. 그래서 저는 참여정부가 가졌던 기본 입장 고가, 과다, 빈번한 주택거래자들에 대해서 안정시키는 것이 목표다 라고 봅니다. 그래서 저는 과감히 그 목표치를 0.5%로 낮췄습니다. 또한 그 시기를 몇 년 만에 하려는 것이 아니라 10여년 이상 걸려서 가면 된다. 그 대신 그걸 하더라도 세수를 늘리는 목표가 아니고 거래세를 낮추는데 즉 부동산에서 생긴 세수는 부동산에서 쓰는 방식으로 전환하면 된다 라는 입장을 가지고 있습니다. 이게 진보진영의 일부 분들과 저와 의견이 다른 부분입니다. 그래서 진보 쪽에서 우리가 복지기가 가려면 돈이 필요한데 결국 거기서 돈 늘려야 되는 거 아니냐. 그래서 20조를 만들 수 있다, 30조를 만들수 있다 라는 분들이 있는데 저도 그러고 싶습니다. 그런데 현실적으로 또한 정치적으로 불가능하다. 그리고 복지국가들을 봤더니 제 책에 나와 있습니다. 스웨덴 뭐 여러 나라들 봤더니 아쉽게도 부동산 실효세율의 비중이 우리보다도 낮은 나라들이 많이 있습니다. 오히려 복지수준이 떨어지는 영국, 미국, 일본, 호주 주로 영미계통들이 보유세 실효세율이 높은 편입니다. 따라서 이것도 저는 우리가 도그마처럼 가질 필요는 없다. 어느 하나가 꼭 정답은 아니다. 저는 그 부분에 대해서 0.5%를 가기 위해서도 여러분 쉽게 볼 일이 아닙니다. 그것도 거의 전쟁을 해야 될 겁니다. 전쟁을. 따라서 저는 이 부분에 대해서도 진보진영이 좀 현실적 목표, 제가 현실적이라고 해서 이게 엄청난 후퇴라고 절대로 오해하시면 안 됩니다. 지금 실효세율이 0.25% 정도입니다. 총량적으로 두 배를 늘려야 되는 겁니다. 근데 두 배를 늘린다는 게 결코 간단한 일이 아닙니다. 우리 노무현 정부 당시에 부동산세 해 가지고 전쟁을 치러본 입장에서 저희들이 잘 알고 있습니다. 그래서 이 점에서는 저는 좀 현실적 목표로 가더라도 괜찮다.
거의 마무리할 단계입니다마는 12쪽에 있습니다. 주거환경개선, 이거 차기 정부 정말 큰 숙제 받았습니다. 이명박 정부가 결국 방송용어로 맞지 않습니다마는 단물을 빼먹었습니다. 뉴타운 한다고 해서 정치적 과실은 다 걷어갔습니다. 근데 그것 역시 당대에 파탄에 이르렀다는 것을 김황식 총리가 국회에서 공식적으로 인정했습니다. 자, 어떻게 수습할거냐. 저는 결국 차기정부가 정치적으로 해결할 도리밖에 없다고 봅니다. 대부분 지역에서 너무 큰 상실감들을 갖고 계세요. 그리고 이미 많은 지역이 사업이 추진이 많이 된 데 일수록 고통이 큽니다. 어떻게 수습을 할 거냐. 이건 저는 상당한 정부 재정이 필요할 거라고 봅니다. 그리고 일부 피해를 보는 사람들도 나올 겁니다. 저희들은 사업을 하려고 했는데 못하는 사람들이 있을 거고 하지 말자고 하는데도 해야 되는 지역들도 있을 겁니다. 예를 들면 지금 왕십리 같은 데 이명박 시장이 시범 사업을 했던 데 입니다. 철거가 다 됐어요. 펜스 다 쳐놨어요. 그 상태로 장마철을 두 번 넘겼습니다. 공사를 못하고. 어떻게 하겠습니까? 불만이 있더라도 사업을 해야지요. 다행히 철거가 안 된 데는 하자는 사람이 있더라도 정치적으로 욕을 먹으면서라도 그거는 중지해야 될 수도 있습니다. 그거는 현 정부는 못한다고 봅니다. 현 정부는 이미 할 능력을 잃었습니다. 오세훈 시장도 그걸 잃었어요. 그래서 그거는 차기 정부 차기 시장이 정치적으로 결단해서 할 도리밖에 없다고 봅니다. 답은 있습니다. 정부가 재정을 더 들여야 되고 철거일변도로 가지 않고 계량도 하면서 간다 라는 답은 있어요. 근데 저질러 놓은 것 때문에 수습하기가 어려운 거지요. 차기 정부가 어려운 숙제를 하나 맡았다고 봅니다.
그 다음에 이 말씀만은 꼭 드리고 싶습니다. 아까도 말씀드렸지만 고시원에 사는 분들이 서울시 가구의 3%내지 4%입니다. 계속 갈거냐. 그 답을 찾아야 된다. 이것 역시 차기 정부에 던져진 아주 큰 숙제입니다. 주거양극화 문제를 어떻게 해결 할 거냐. 몇 가지 해법들이 있기는 합니다. 선진국에서 해법들이 있어요. 모두 다 사실은 정부가 돈을 들여야 하는 일들입니다. 예를 들면 이런 거지요. 고시원 저거를 시청에서 사업을 하면 안 되나? 고시원을. 왜 그걸 젊은이들이 꼭 한 달에 20만원 30만원을 내고 볕도 안 드는 거기에 들어가야 되느냐. 이른바 선진국 도시들에 있는 호스텔 같은 것들입니다. 우리 정부도 노무현 정부도 그런 비슷한 걸 검토를 했었어요. 제일 문제가 화재 시 대책이었습니다. 그래서 노무현 정부는 그걸 제대로 된 임대주택 제대로 된 매입임대 입주시키는 방식으로 했는데 속도가 따라갈 수가 없었어요. 그래서 쪽방거주자 매입임대 프로그램 이런 걸 노무현 정부 당시 했었습니다. 그걸 이명박 정부도 이어서 하고는 있는데. 예를 들면 지금 여관, 여인숙 이런 걸 다 매입해버리면 어떨까. 그런 걸 매입해서 일종의 씻는 데 밥해먹는데 이런 데는 공용공간으로 쓰고 잠만 잘 수 있게 하고 관리를 철저히 하는 젊은이들 전용 공간들 그 다음에 대학생들 전용 주거공간 이런 걸 해보면 어떨까. 이런 여러 아이디어들이 있을 수 있습니다. 근데 역시 중요한 것은 이 문제를 심각히 보는 것이 중요합니다. 모든 것의 출발은 그 문제가 심각하다는 데서 출발해야 되는데 우리는 우리 젊은이들의 그야말로 청년들의 열 중 하나가 고시원에 살아간다는 이 현실을 보면서도 눈감아버리고 있는 게 우리 현실입니다. 그래서 우리 부동산 정책이 그동안 집값정책 사실 우리가 지금 천오백 만 명이 청약저축에 가입해 있습니다. 이 사람들의 정치적 표만 의식하고 어디 신도시 만들고 이런 방식의 정책들에 떠밀려 오고 있었습니다. 그게 구 패러다임입니다. 신 패러다임은 달라야 된다. 그렇게 봅니다.
마지막으로 이명박 정부가 부동산 통계 공개 안 하는 거. 공개적으로 비난하고 싶습니다. 노무현 정부가 그거 하나는 잘 했습니다. 지금 여러분 정부 홈페이지 아무리 다 뒤져보십시오. 주택가격도표가 2009년 이후에는 공개되지 않고 있습니다. 사라졌습니다. 그 다음에 국토해양부의 통계자료들이 대게 2008년 거 아니면 2009 거 입니다. 그러니까 연구자들이 연구할래야 자료가 없습니다. 그래서 이걸 꼭 무슨 계층갈등을 부추기자고 이러는 얘기가 아닙니다. 우리가 고시원 거주 이런 우리 사회가 겪고 있는 주택문제의 현안을 알고 대안을 마련하려면 그거에 대해서 가장 많은 정보를 가진 정부가 국민들에게 공개하고 우리가 현재 이런 상황이고 이런 방향으로 가야 된다는데 대한 사회적 합의를 구해야 됩니다. 그런 점에서 저는 이명박 정부는 현재 제가 말씀드린 이런 부동산 정책의 패러다임 변화를 이해하지도 못하고 있고 그 방향으로 가려는 의지도 없다고 봅니다. 그래서 결국 이 몫은 차기 정부의 몫이고 바로 차기 정부의 수권을 준비하는 우리 진보진영들이 공부하고 준비해야 될 영역이라고 봅니다. 그래서 제 의견에 다른 분들이 열 받은 분들이 꽤 있으시겠지만 서로 토론하고 준비해서 적어도 내년 선거에서 우리가 진보의 환상에도 빠지지 말고 시장의 환상에도 빠지지 않는 가장 현실적이면서도 발전적인 대안을 만들어 내서 반드시 이길 수 있기를 기대해 봅니다. 고맙습니다.
<질의응답>
◎ 김대호 소장 : 저희가 21차 포럼을 했는데 제가 볼 때는 앞으로 발표의 롤모델로 삼으면 좋을 것 같아요. 그야말로 대관소찰이 있잖아요. 장기추세곡선, 중기추세곡선 또 단기추세곡선 이렇게 말씀하시고 자가소유비율, 공공임대비율이라고 하는 이 그래프의 저작권이 누구에게 있습니까?
◎ 김수현 소장 : 아, 저한테 있습니다. 하하.
◎ 김대호 소장 : 아, 그렇게 해서 딱 정리를 하시고, 그 다음에 보유세, 실효세율 문제를 2023년까지 0.5% 이것도 아주 의욕적으로 잡을 거라고 하시는 말씀... 그 다음에 모든 주택을 갖다가 임대전용주택으로 하고 양도세 인하를 지렛대로 해서 주택임대전용주택으로 받아들이는 문제, 그 다음에 고시원 거주자들에 대한 관심과 그 문제에 대한 심각성, 부동산 통계 공개 문제 등등. 그야말로 대관소찰의 모범을 보여주셔 가지고 앞으로 여기서 발표하면 이런 틀에 맞춰 가지고 하면 좋겠다는 생각을 합니다. 그러면 다음 발표자들이 질려가지고 겁을 낼지도 모르겠습니다마는 정말 발표의 모범을 잘 들은 것 같습니다. 어쨌든 굉장히 많은 말씀을 하셨는데요. 짚을 것들이 사실 많지 않습니까? 일단은 부동산 문제 주제를 갖다 분류할 거는 아니고요. 일단 질의응답으로부터 시작하는 것이 좋을 것 같습니다. 그리고 나중에 쟁점이 있다면 집중토론을 하기로 하고요. 질의응답부터 시작하지요.
먼저 사회자가, 딴 게 아니고요. 첫째 인플레 변수 있지 않습니까? 원래 부동산에 대한 선호라는 게 사실은 인플레로 인해 가지고 선호가 많이 생긴 건데, 인플레 말씀을 전혀 안 하시더라고요. 그래서 인플레 변수는 어디로 갔나. 지금 시점이 사실은 인플레가 되고 있지 않습니까? 지금 바로 시점이. 그래서 인플레 변수가 어떻게 되는지 하고 그 다음에 GTX가 얘기가 되고 있지 않습니까? 그래서 수도권의 광역화에 따라 가지고 GTX로 연결을 하게 된다 그러면 이게 굉장히 큰 변수들이 생기는데 그 부분이 도대체 어떻게 되는 건지 말씀을 해 주시고요. 혹시 다른 질문들 있는지.
◎ 김수현 소장 : 인플레 부분은 제 책에서는 기본적으로 모든 그래프들이 실질가격상승률입니다. 그러니까 인플레를 감안한 걸 담고 있습니다. 결국 오를 때는 생각보다 덜 오르는 것일 수도 있고요. 떨어지는 것은 생각보다 더 많이 떨어지는 것일 수가 있지요. 그런 것이고. 문제는 그 얘기와 별도로 또 지금 김대호 소장님 말씀 하신 인플레는 다른 이야기입니다마는 그거는 우리가 대부분 부동산 시장이라는 게 결국 유동성 국면 즉 이제 돈이 많이 불리는 국면 즉 물가가 오를 수 있는 국면 인플레이션이 생길 수 있는 국면 속에 부동산 시장이 함께 움직이는 것이 우리의 상식입니다. 이게 파국에 이를 때는 소용이 없지요. 지금 경제 위기 이후에 계속 부동산 시장만이 아니고 이른바 양적 완화정책으로 해서 전 세계가 유동성을 계속 불어넣고 있습니다마는 가격 하락국면을 제어를 못하고 있지요. 저는 비유를 이렇게 하는데요. 부동산이라는 게 거대한 유조선 같은 물건이어서 방향선회도 힘들고 멈추거나 서는 것도 힘든 물건이다. 물론 인플레라든가 거시경제의 여건이라는 게 일종의 바다입니다. 이게 출렁거리면 결국 유조선도 움직이게 되어 있습니다마는 그 흐름의 속도가 우리가 상식으로 생각하는 거와 좀 다른 속도 양상을 보이고 있다. 저는 그렇게 이해를 하면 편하다 이런 말씀 드리고요.
그 다음에 GTX 문제는 우리 수도권이 여러분 서울 출퇴근 한계선을 어디쯤으로 보고 계신지 모르겠어요. 파주까지 보나요? 천안까지 갑니까? 그런데 아직은 어디까지 가느냐 하면 상례적으로는 한 25키로 권 인 것 같습니다. 일산 끝자락 20키로 그 넘어가면 김포만 해도 출퇴근이 가능하냐 못하냐 하는 게 지금 경계선에 와 있는데요. 대게 선진국 대도시들이 출퇴근권이 무려 80키로까지 늘어나 있습니다. 물론 우리도 그렇게까지는 안 될 거라고 보는데, 저는 얼추 동탄권 정도까지는 가지 않을까 봅니다. 한 40키로 권 정도까지 갈 거라고 보고요. 그게 또 대게 노무현 정부 당시 2기 신도시로 지정한 구역들입니다. 그런데 그 지역들이 제일 문제가 아직 결합도가 낮습니다. GTX를 포함해서 결합도가 낮은데 저는 그걸 결합도를 높이자 그러면 또 수도권 집중을 가속화 하자는 얘기냐 이런 식으로 말씀 하실 분이 계실지 모르겠는데요. 저는 그거와 별개의 문제로 현재 수도권의 결합도가 낮아서 수도권 각 공간들의 시너지 효과가 안 생기는 것은 분명히 문제다. 일산의 킨텍스와 서울의 공간들이 어떻게 유기적으로 연결 되냐. 송도에 있는 컨벤션 기능이 서울과 어떻게 기능이 연결되냐 이런 문제가 남아있는 것 같습니다.
따라서 저는 우리 경제가 결국은 좀 더 고도화 되고 동북아에서 좀 더 경쟁력을 가지려면 저는 불가피한 측면이 있지 않느냐 하는 생각이 듭니다. 이게 수도권의 결합도를 높이는 방식으로 가야 되고. 그러면 도대체 아직도 개발 할 거냐 이렇게 욕하실 분들이 있을 텐데요. 여러분, 의정부 동두천 이런 동네 한번 가보십시오. 의정부 계신 분들한테 죄송한데요. 부천도 마찬가지입니다. 안양도 마찬가지고요. 옛날 판자촌이 아니다 뿐이지 주거 사정이 매우 열악합니다. 저는 아직 총량적으로 수도권의 주거사정을 개선해야 될 압력은 있다고 봅니다. 그걸 점진적으로 개선하면서 수도권의 결집도를 높이는 방향의 개발은 불가피하다. 저처럼 얘기를 하니까 반대하는 진보의 한쪽 진영이 있습니다. 어떤 분이냐 하면 그런 개발 안 된다. 더 이상 공급은 필요 없다 하는 분들과는 저는 조금 의견이 다릅니다.
◎ 김대호 소장 : GTX는 사실은 일종의 대선공약 아닙니까? 그랬을 때 2012년에 GTX에 대한 진보의 태도 입장이 사실은 명확해야 되는데, 지금 말씀을 들어보면 GTX는 기본적으로 받아 안아야 되는 공약이라고 보십니까?
◎ 김수현 소장 : 받아 안아야 한다고 저는 생각합니다.
◎ 김대호 소장 : 그런 느낌이 좀 드네요. 자, 질문이나 의견을 말씀하시지요.
◎ 김대호 소장 : 이게 방송인데 마이크를 안대고 해서 아마 소리가 안 나갔을 텐데, 질문의 요지는 그겁니다. 부산지역의 경제 내지 경기 상황으로 봤을 때 부동산 가격이 그렇게 크게 뛸 이유가 없는 것 같은데 지금 부산지역이 전국적으로 부동산 가격 상승률이 가장 높지 않습니까? 왜 그러냐? 바로 그 질문입니다.
◎ 김수현 소장 : 부산뿐만 아니라 진주의 일부, 창원의 일부 이런 데 오른 데가 있어요. 분양을 한다니까 줄을 뭐같이 섰다더라 해 가지고. 그것도 역시 평균의 함정인 것 같아요. 우리 부동산 가격 산정 방식의. 부산이 대표적이지요. 재개발 구역을 부산시가지 면적의 3분의 1을 지정해놨다가 다 안 돼 가지고 다 포기 했지 않습니까? 반면 해운대 일대만 번쩍번쩍한 건물들이 들어서고 그런 거잖아요. 이것도 저는 극히 일부 시장에 국한된 현상이고 대다수 서민들은 그 시장의 영향을 받지 않고요. 오히려 전세금이 계속 오르고 이런 상황이고. 부산지역의 제일 큰 불만은 오히려 왜 우리는 안 오르는데 저기만 오르냐 하는 게 정치적 불만이 되고 있다고 할 정도 아니겠습니까? 그래서 저는 그 부분이 몇 가지 해석들은 있어요. 일종의 일본 돈이 들어왔다 뭐 여러 해석이 있기는 한데 그러나 제가 쭉 말씀드린 큰 부동산 시장의 흐름에서 본다면 그렇게 흥분할 요소가 안 된다. 그게 무슨 시장 회복의 전조도 아니고 시장에 큰 영향을 끼칠 그런 사안은 아니다. 다만 그런 작은 거라도 찾아가지고 부동산에 돈 좀 들어왔으면 하고 기대하는 사람들이 부풀리는 측면이 있다. 저는 그렇게 봅니다.
◎ 김대호 소장 : 일본 자금의 유입 같은 그런 거를 강조 하는데 부동산 업자들의 약간의 농간적 측면이 좀 있나보네요.
◎ 김수현 소장 : 그럴 수도 있을 거예요.
◎ 김대호 소장 : 한국의 부동산 시장이 일본 자본이 들어와서 일본에 어떻게 보면 투기성 자금이 들어와 가지고 차익을 실현하고 나갈 수 있는 그런 구조가 아닌가요?
◎ 김수현 소장 : 이미 부동산 가격이요. 소득대비 가격이 일본 보다 높습니다. 임대사업하기로는 일본이 한국보다 훨씬 낫습니다. 지금 우리 부동산 가격은요. 일본의 거품붕괴 당시 만큼이나 높아요. 근데 우리가 쉽게 붕괴하지 않는 것은 우리는 전세제도 때문에 은행 빚을 별로 안 얻은 편입니다. 우리가 지금 하우스푸어 말씀을 많이 하시는데요. 선진국 부동산 시장 하고 또 큰 차이 중에 하나는 그 나라는 집값의 80% 정도를 빌려서 집을 사기 때문에 20%만 떨어지면 원본보다 내려가지만 우리는 금감원 통계가 주택 가격의 39%만 빌립니다. 평균입니다. 그것도 시간이 지나면 갚아나가는 거예요. 그러면 나머지를 어떻게 조달했냐. 전세금 가지고 조달합니다. 그러면 전세금은 어떻게 만들었냐. 부모가 주신거지요. 따지고 보면 온 가족 연대보증체제지요. 우리네 집값이. 그러나 바로 그 이유 때문에 바로 경매로 나가는 비율이 굉장히 낮습니다. 그게 집값이 수직하강하려면 은행 구조에 문제가 생겨야 돼요. 그래서 연쇄적으로 가격이 폭락해야 되는데 우리가 그렇게 폭락하지 않는 이유 중에 하나가 바로 그 점입니다. 그래서 일부 폭락할 거다 라는 진단에 대해서 저는 그렇게 보지 않는 이유가, 폭락하려면 그래프가 수직으로 내려오려면 이거는 은행이 위험에 처하지 않으면 안 일어나는 일입니다. 그 점에서 우리는 조금 시장 구조가 다르다. 그렇게 설명드릴 수 있습니다.
◎ 김대호 소장 : 폭락론에 대해서도 이렇게 입장을 밝혀주시니 감사합니다.
◎ 조영수 교수 : 이제까지 들은 이야기 중에 실생활에 가장 영양가 있는 얘기를 오늘 들은 것 같습니다. 제가 두 가지 정도는 잘 몰라서 질문을 하고 싶고요. 그 다음에 장기적인 제안 두 가지만 드리고 싶습니다. 첫 번째 이야기는 아무래도 도심에 모여 사는 게 주택정책의 문제라고 생각이 있는데. 널리 퍼져서 살면 좋겠다. 요새 유행하는 말로 소위 컨츄리노마드 이런 이야기 하잖아요. 시골에서 살았으면. 그랬을 때 시골집을 사는 게 도시사람이 시골집 사는 게 부도덕한 것처럼 보이는 현상이 있고 그럼에도 불구하고 저는 흩어져서 살아야 된다. 소위 노자식으로 얘기하면 ‘소국과민하라’ 이런 얘기도 있습니다마는 그래서 제 생각에는 1가구 2주택 양도소득세 이런 거를 시골집을 샀을 때는 좀 낮춰주면 어떻겠나.
◎ 김수현 소장 : 지금도 안 합니다. 적용 안 합니다. 우리가 다주택 양도세에 대해서 잘못 갖고 있는 생각입니다, 그게 종이호랑이에요. 제가 왜 그거를 이미 종이호랑이가 됐으니까 저리 가자고 하냐면, 여러분 시골에 3억 이상 주택이 어디 있습니까? 3억 이하는 2주택으로 안칩니다. 아예 세법상 안칩니다.
◎ 조영수 교수 : 그리고 두 번째는 이것도 음모론이겠습니다 마는 서울의 주택들 젊은이들의 소형주택 이런 이야기도 하셨는데 지금 현재 서울의 주택기준이 한 40평 이상 대부분 아파트 같은 게 됐지 않습니까? 어디서 언뜻 읽은 것 같은데. 시멘트 장사들의 음모론에 의하면 대형주택 제안을 해서 그렇게 됐다 이야기를 하는데, 예전에는 25평 국민주택제 우선해서 하는 게 있었지 않습니까? 그런 점에서 소형주택이 많이 생겨나는 정책 요새 부동산쟁이들의 말에 의하면 오피스텔이 다른 거는 가격이 일반적으로 조금 떨어지고 있는데 지금 그나마 가격이 오르고 있는 게 소형오피스텔 이런 거라고 합니다. 저도 그런 게 필요할 것 같다고 우리 애들 독립할 때도 보면, 이런 생각을 하게 되는데 그러기 위해서 25평 국민주택 정책을 부활을 한다든지 아니면 대형 아파트를 분할해서 쓸 수 있는 설계도면 같은 걸 미리 준비한다든지 이런 게 필요하지 않을까. 그것하고 우리 주택 부동산 전략 하고 관련이 있지 않을까 하는 게 추가의 질문이고요.
그 다음에 제가 말만 하면 왕따 당하는 그런 이야기를 두 가지만
하려고 하는데 하나는 생태적 전환이고 하나는 문화 복지에 관한 이야기입니다. 근데 주택정책하고도 관련이 있더라고요. 지금 보면 생태적 전환 우리 어렸을 때 보면 칠십 몇 년 석유위기 때 엘리베이터 타려면 기다렸다가 사람 몇 명씩 모여서 타고 이런 얘기 했었지 않습니까? 지금 고층 아파트가 굉장히 많이 생기는데 이게 너무 고층화 되는 거 아니냐. 이런 것 하고 관련이 있어서 이런 생태적인 전환과 도시주택 정책과의 연관관계 이런 것도 생각을 해봐야 될 것 같은데 그건 일체 없는 것 같고. 지금 아파트에다 태양광을 단다든지 이런 거는 불가능할 것 같으니까 말입니다. 그 다음에 공공임대주택 이야기를 했는데 그 지역의 폭동 난 것 하고 관련이 있지요. 제가 독일에서 잠깐 있어 봤는데 독일 사람들이 주택을 안사는 이유 중에 하나가 그들의 가치관 중에 하나가 직장 있는 곳에 주택을 마련한다. 주거공간을 마련을 해요. 침대 같은 거 이런 거 갖고 이사를 가지도 않을 뿐더러 자기 직장 있는 건물에서 세를 사니까 차도 움직일 필요도 없고 집을 살 필요도 없고 그런 것을 봤는데. 소위 앙리페브른가? 그분이 하는 것처럼 도시권에 관한 문제 하고도 관련 있는 거라고 생각을 하는데 공공임대주택 지역에 문화시설이라든가 이런 게 부족하기 때문에 폭동도 나고 그런다면 문화복지적 차원에서의 주택정책하고 연계도 필요하지 않겠느냐. 그러니까 다시 말해서 도심에서 아까 노무현 정부 때도 했다고 이야기를 하셨는데 도심에 있는 주택을 매입을 해서 살게 하는 것도 사실은 도심의 문화시설을 그대로 사용할 수 있게 해 주는 그런 효과가 있는 거지요. 그렇다면 전세제도 지원보다 월세 지원제가 더 필요하지 않느냐 이런 생각을 해봤다는 거지요.
◎ 김수현 소장 : 오히려 제 발표를 보완해 주시는 말씀도 있고 한데, 이것도 제가 많이 받는 질문 중에 하나입니다. 자, 이제 큰 주택의 시대는 끝났는가. 우리가 3년 전만 해도 50평짜리 해야지 이게 돈도 되고 청소는 어찌 하려고 그랬는지 모르겠어요. 하여튼 내 서재도 하나 하고 취미방도 하나 하고 이런 꿈들을 꾸셨어요. 그래서 50, 60평짜리를 했는데 이게 경제 위기도 위기지만 겪어보니까 이게 허상이라는 게 드러나면서 반대 쏠림현상이 일어나지요. 이른바 도심회귀 또한 도심의 작은 것에서 도시형 생활주택 해 가지고 아주 작은 거 요새 도시형 생활주택 짓는 거 보니까 전용 한 여섯 일곱 평 정도로 하더라고요. 그런데 저는 이렇게 봅니다. 우리가 지난 40년 동안 일종의 표준주택으로 생각했던 게 있어요. 표준주택은 뭐냐. 결혼해서 애 둘 4인 가족이 애 키우기 좋고 주변 환경이 좋은데 살아야 된다. 왜냐하면 기존 시가지는 차 댈 때도 없고 그렇지 않습니까? 우리가 기존 시가지라는 게 서울이 어떻게 만들어졌는지 잘 아니까요. 그러니까 그 대표적인 게 신도시의 단지화 된 아파트에 국민주택규모 그러니까 분양평형으로 33평형 그게 우리의 표준형 주택기준이었다고요. 그래서 그게 국민주택이라는 말로 있는 거지요. 그래서 저는 국민주택이라는 말이 누가 지어냈는지 모르겠어요. 다분히 일본식 표현인 것 같습니다마는 적어도 표준형 주택으로서 의의를 가지고 있다. 그러는 그렇게 봅니다.
그런데 요즘 나타난 트렌드는 작아야 된다. 작아도 된다가 아니고 작아야 된다. 왜? 1-2인 가구가 반 정도 되니까. 그래서 저는 오히려 중도적인 입장입니다. 무슨 입장이냐 하면 노무현 정부 기간에는 대형평형 쏠림현상이 있어서 그게 많이 공급이 됐다면 최근에는 지나치게 소형 위주로 쏠림현상이 제가 보기에 시장 상황에서 벌어지고 있는 것 같습니다. 근데 저는 그것도 결국 욕구에 따라 차별화 돼야 되거든요. 여전히 4인 가족들이 만들어지고 있거든요. 그 4인 가족이 누구냐 하면 우리 사회가 권장하는 가족이에요. 애 낳아주길 우리 사회가 권장하잖아요. 그러면 우리 사회가 권장하는 가족이라는 것은 우리 사회가 어떻게든 보답할 방법을 찾아야 되는데 그분들이 원하는 주거유형이 쉽게 공급될 수 있도록 정부가 물고를 터놔야 됩니다. 그래서 그 점에서 저는 정부가 공공임대주택도 너무 줄이려고 해요. 한 7평으로 줄이자 이렇게 까지 가는데 우리 사회가 권장하는 가족형태가 있다면 그분들을 위한 주택은 시장에서 공급이 안 되더라도 공공부문에서 라도 해줘야 된다. 그래서 말씀하신데 동의하면서도 국민주택규모라든가 아니면 기간이 지날수록 쪼개서 임대할 수 있는 이미 그런 실험도 하고 있고 공급도 이루어지고 있습니다. 그것도 있지만 우리가 너무 1, 2인 가구에 주목하면서 3, 4인 가구의 표준성을 우리 사회에서의 중요성을 간과해서는 안 된다는 말씀을 드리고 싶고요. 생태적 전환은 저는 당연히 중요하고 오히려 유럽 국가들은 이게 최대 이슈입니다. 주택, 산업에서는. 어떻게 하면 이른바 탄소 제로배출 이런 게 최대 이슈가 돼서 우리도 중요 이슈가 되리라고 보고요.
그 다음에 월세 문제는 오늘 한 정도의 토론을 필요로 하는 전체 시간을 필요로 하는 이슈입니다. 굉장히 중요한 이슈인데. 왜냐하면 전세가 줄어들고 월세가 늘어나고 있거든요. 그래서 간단히 드릴 수 있는 말씀은 아닌데 이것 역시 월세와 추세를 인위적으로 막는 건 불가능하다고 봅니다. 왜냐하면 집값이 안정되면 월세로 가는 것을 막을 도리가 없거든요. 그러면 월세를 막으려고 하고 전세금 오르는 걸 막으려고 하면 집값이 오르면 좋냐. 이런 소리가 역설적으로 나올 수가 있습니다. 그래서 월세와 추세는 어쩔 수 없지만 그거에 대한 대응책이 준비가 안 돼 있어요. 여러분, 임대차보호법 생각해 보십시오. 우리 임대차보호법이 무슨 법이냐 하면요. 전세금 반환법이에요. 그게 전세금이 있다는 것을 법원에 신고하지 않더라도 특례로서 확정 일자를 받으면 우선권을 주는 거예요. 우선순위를 정해 준거에요. 이게 임대차보호법의 핵심입니다. 그러니까 임대차 보호법은 월세를 위한 보호법이 아니에요. 우리가 임대시장에 대한 준비가 안 돼 있다는 이야기가 그것도 지금 포함이 되는데 임대차보호법이 전세금 반환 보호법이기 때문에 월세에 맞는 제도가 안 돼 있고 월세 제도라는 게 바로 임대등록제를 포함한 여러 시스템이 들어가야 되는 거거든요. 그런 말씀 정도로 드리고 완전히 답은 못 드리겠습니다.
◎ 아주 공감이 너무 가는 부분이 좋았어요. 하청 구조에서 원하는 것들,
제가 관심 있는 부분이었고요. 질문을 먼저 하고 싶은 것은 너무 집을 만들고 소형 평수를 주고 대형 평수를 만들고 이런 거에만 너무 초점을 맞출게 아니라 집을 천만 호를 건설하는 것 보다 그걸 안 만들고도 사회적으로 만들 수 있는 방법을 먼저 찾으면 그 사태가 안 온다는 거지요. 예를 들면 가족이 3세대가 모여 살면 세금을 제로로 시켜준다든지 그러는 걸 화끈하게 내놓는 대안도 될 수 있고 싱글들 네 명이 모여 살면 주거 공간 하나 중에서 무료로 준다든지 그런 걸 제안을 해보는 거지요. 사회적으로 먼저 해결하고 그 다음에 전에 종합부동산세를 과감하게 한 것처럼 어떤 원칙을 하나 만들어가지고 바꿔놓는다는 거지요. 그러면 저렇게 공사장 많이 할 필요 없어요. 그 다음에 양극화 너무 염려할 필요가 없더라고요. 왜냐하면 잘 나가는 데는 신경 안 써도 돼요. 그들이 부동산을 가지고 떼돈을 벌든 말든 세금 많이 나오는데 뭐 걱정합니까? 걱정할 필요 없고. 아까 말한 대로 고시원, 쪽방 그들이 최소한 그 안에서 꿈을 가지고 희망을 가질 수 있는 틀에서 벗어나지 않게 하는 기본적인 제안은 아까 구청이 됐든 사회적인 기업가가 됐든 누군가가 들어서서 최소한 거기에서 밀려나지 않게 막아줘야 되는데 아무도 거기엔 신경을 안 쓰는 거예요. 그러면 어디로 가냐? 서울역으로 가요. 가 가지고 거기 아주 맞춰지잖아요. 어떻게 맞춰 지냐 하면 지내보잖아요. 저 거기 가서 며칠 지내봤거든요. 아, 돌아오고 싶지 않아요. 제가요. 프레지던트 호텔 가 가지고 빵을 한 바구니를 들고 나왔어요. 주니까 뭐라 그러는지 아세요? “아, 노우! 자기는 빵 안 먹는다. 밀가루 안 먹어요. 저기 가면 밥 준다는데!” 그만큼 문제가 심각하다는 거예요. 그래서 양극화 염려할 것 없이 우리 저 밑에 쪽만 신경 쓰면 양극화는 다분히 잡혀집니다.
◎ 김수현 소장 : 그중에서도 다양한 주거형태라는 게 분명히 아마 이제 절실해 지는 것 같습니다. 우리가 이때까지 가졌던 것은 사실 저는 한국이 참 대단한 나라인 게요. 1960년부터 1990년까지 서울 인구가 250만에서 1,100만으로 늘어나거든요. 30년 동안. 계산해 보면 아시겠지만 1년간 매년 28만 명이 늘어납니다. 매년 서울에 진주시 하나가 새로 생겼습니다. 또 그거보다 더 빠른 속도로 경제가 성장했어요. 이런 상황에서 주택 문제를 해결한다는 것은 불가능 했습니다. 그게 지금 중국이 그 문제 해결 못하고 있는 거나 마찬가지 현상이라고 저는 봅니다. 그러다 보니까 우리 뇌리에 굳어진 주택에 관한 관념이 있어요. 집값은 늘 오르고 집은 어떤 게 표준이고 국민주택이고 어디에 뭐 있어야 되고. 이게 딱 거의 우리 유전자에 결합이 돼 있어요. 그런데 제가 오늘 모임에서도 계속 말씀드렸지만 그게 부지불식간 바뀌어버렸어요. 바뀌어 버려가지고 절대부족 상태도 아니고 이제 시장이 상당히 복잡해졌어요. 그 다음에 가족형태도 복잡해졌고 그때는 집만 나오면 사려고 대기한 사람이 줄을 섰지만 이제는 살 수 있는 사람이 줄어들고 있는 거지요. 우선 고용 자체가 불안정해지는 사회가 돼 버리니까. 그래서 이제는 우리가 말하자면 1년에 30만씩 서울인구가 늘어나는 시대에 가졌던 주택정책의 패러다임과 주택문제 인식틀이 이젠 좀 달라져야 되고 달라지는 여러 것들 중에 하나가 방금 말씀하신 뉴욕 같은 데 일종의 서브렛팅 그래가지고 방 두 개 짜리를 얻으면 그 하나를 또 세놓은 거예요. 그리고 잘 모르는 사람들이 거기에 같이 공간을 공유하고 살아가는 이런 것도 있을 수 있고 여러 형태들이 출연할 거라고 봅니다. 그리고 그런 거에 대한 대비책을 세워가는 게 앞으로 차기 정부의 과제가 아닌가 싶습니다.
◎ 김태현 실장 : 질문 하나 드리고 싶은데요. 김수현 소장님은 실질적으로 참여정부에서 부동산 주택정책들을 기획하고 집행하는 역할들을 주도적으로 많이 해온 것으로 알려져 있지 않습니까? 참여정부 하에서 지금 가장 많이 비판받고 있는 부분 중에 하나가 주택가격이라든지 아파트 가격이 참여정부에서 폭등을 했는데 그 부분을 왜 잡지 못 했느냐? 이 부분에 대한 비판이 상당히 많거든요. 그 부분에 대한 실제 소회라든지 변명 비슷한 이런 거라도 허심탄회하게 해 주셨으면 좋겠고요. 이런 것과 관련해서 분양원가공개제, 후분양제, 분양원가상한제라든지 이런 거에 대한 정책적 견해는 어떤 것인지 함께 얘기해 주시면 좋겠습니다.
◎임진철 대표: 정말 대관소찰에다가 균형감각 있는 얘기를 제가
오늘 들었다고 생각하고요. 청와대 계실 때 굉장히 피곤한 모습으로 뵈었다가 오늘 굉장히 맑은 모습으로 뵈서 기분이 좋습니다. 하여튼 강연 고마웠습니다. 제가 좀 전에 아직 발제에서 얘기 안 하셨는데 주택공사 같은 걸 주거복지 전담기관으로 만들어서 이렇게 해야 된다. 이 부분을 아까 말씀하실 때 민간임대전용주택 할 경우에 굉장히 양쪽에서 얻어터질 상황이기 때문에 조심스럽다 하셨는데, 저는 과감하게 나가도 된다고 생각하거든요. 왜냐하면 제가 독일이 동사무소 같은 데서 실제로 민간전용임대주택 등록제를 받아가지고 굉장히 철저하게 관리를 하더라고요. 거의 원스톱 시스템으로 굉장히 철저하게 관리를 하는 걸 신문 르포 기사에서 봤어요. 한국 사람들은 선진국에서 이렇게 잘한다는 모습 보여주면요 더 이상 말이 없어요. 근데 한국 사람이 전혀 창의적인 거 얘기하면 바로 밟아서 죽여버리지요. 희한해요. 그래서 독일의 예를 소상하게 얘기하면 진보도 별 말이 없을 거고 보수도 별 말이 없을 거다 라는 생각이 들어요. 뭐냐 하면 독일을 보니까 정말 잘하더라고요. 그래서 아까 고시원 주택 같은 걸 잘 해 가지고 예를 들면 오스트리아 비엔나에서 오렌지 주택 같은 방식으로 해 가지고 사회적 기업가들이 하는 문화와 생태 이런 게 전부 어우러지는 공간들의 조합을 형성하거나 시에서 하거나 해 가지고 젊은 사람들이나 가난한 사람들 ... 정책 같은 거를 전담기관에서 하고 또 그 다음에 민간 전용 임대주택을 집중관리하고 원스톱 시스템으로 하는 걸 전면적으로 제기하면 그거에 대해서 이의를 달 사람은 거의 없을 거다 저는 그렇게 생각이 돼요. 과감하게 자신 있게 주장을 하시라는 거지요. 그걸 좀 하시면 될 것 같다고 하고요. 또 하나의 동향과 질문은 일본도 얼마 전에 소위 베이비부머 세대들이 퇴직을 많이 하면서 이 사람들하고 도시에서 탈농촌 컨츄리노마드 세대들이 결합을 해 가지고 시골에 한 100만명 정도가 유턴 현상이 생겼어요. 대대적인 사회현상인데 한국도 그럴 상황이다. 왜냐하면 프리랜서 세대들이 많아지면서 이들이 컨츄리노마드 경향이 생기고 저 같은 베이비부머 세대들이 퇴직하고 있습니다. 이 세대들이 결합해서 귀농 귀추 현상이 생길 거다. 이 부분이 주택 부동산 하고 또 지역균형발전하고 어떤 상관관계로 발전할건지 이것도 굉장히 중요한 국정과제가 될 거라고 보기 때문에 말씀해 주시기 바랍니다.
◎ 김수현 소장 : 예, 참여정부 당시에 대해서는 저도 내성이 생겼어요. 예민한 질문에 대해서. 그리고 참고로 제가 한 것은 아니고 이 자리에 계신 김병준 전 실장님의 지휘를 받아서 했던 거여서... (하하). 아마 시청자 청취자 여러분들이 애증이 교차하실 겁니다. 결과적으로 왜 집값을 못 잡았냐에 대해서는 분명히 미움이 있을 거고요. 그러나 뭔가 역대 정부가 하지 못 했던 것을 몸부림쳐서 했던 것에 대해서는 안타까움이 있으신 그런 복잡한 심경이실 것 같아요.
◎ 김대호 소장 : 회한이 생기는지도 말씀해 주시지요. 그때 그거 했으면 좀 더 나았을 텐데 그런.
◎ 김수현 소장 : 하하, 근데 제가 쉬운 말씀부터 드릴게요. 많이 받는 질문이 후분양, 분양원가공개 왜 안 했냐. 그 좋은 걸 왜 안 했냐. 저는 이렇게 말씀드리고 싶습니다. 그거 한다고 집값 못 잡았습니다. 그거 한다고. 그렇다고 죽어도 안 하겠다고 한 거는 정치적으로 그럴 필요 없었다. 그러니까 하나 안 하나 문제의 본질은 거기에 있지 않았기 때문에 그럴 때는 심리적 요인을 위해서라도 했어도 됐다. 그러나 그걸 안 해서 집값 못 잡았다는 것은 동의할 수 없다. 그게 본질이 아니었다. 그래서 저는 이 부분에서는 만약 우리가 다시 정권을 잡는다면 ‘너 할래 안 할래’ 그때 봐가면서 해도 되고 안 해도 된다. 이게 지금 제 답입니다. 이게 목숨 걸 일이 아니다. 라고 봅니다. 다만 목숨 걸 일이 뭐냐 하면 저는 부동산 정책에서 어떤 거는 경기 따라서 풀었다 죄었다 해야 되는 게 있어요. 안 하면 나쁜 놈이에요. 근데 어떤 거는 죽어도 하면 안 되는 게 있는데 그것마저 해버리니까 국민들이 보기에 널뛰기고 정부 믿을 거 없고 정부 하는 거 반대로만 가면된다고 얘기가 나오는 게, 원칙과 일종의 상황대응 사이에 정말 무원칙하게 대응을 했던 거지요. 저는 그 원칙들이 몇 가지 있는데 그 중에 하나가 보유세 정책이라든가 몇 가지, 이거는 경기가 어떻게 되더라도.
반면, 저는 취등록세 이런 거에 대해서는 상당히 유연합니다. 그거는 외국에서도 미국이나 영국 같은 데 보유세 실효세율이 높기로 유명한 나라들 아닙니까? 여기가 이번 경제위기 이후에 보유세는 절대로 손을 안 댔습니다. 다만 거기도 거래세는 손을 댑니다. 또 양도세 같은 데도 손을 대기도 합니다. 그래서 세제나 그 다음에 DTI도 원칙이지요. 그건 규범입니다. 아니, 세상에 집값이 안 오른다고 돈을 더 빌려줘서 집값을 올리라는 이런 황당한 생각을 하는 정부가 말이 되겠습니까? 그건 결국 모든 가정을 더 큰 빚더미로 넣겠다는 얘기밖에 안 되는 거지요. 그래서 저는 원칙은 고수해야 되고 다른 부분은 경기상황에 따라서 조절할 수 있는데 죄송한 말씀입니다마는 후분양, 원가공개, 분양가 상한제 이것은 원칙의 영역이 아니라고 봅니다. 제가 보기에. 그걸 굉장히 강조하시는 분들껜 죄송한 말씀인데 저는 원칙이 아니다. 그건 목숨 걸 영역이 아니다. 그런 점에서 참여정부는 목숨을 안 걸어도 되는데 괜히 거기다 목숨을 걸어서 국민들께 심리적으로 불안감을 끼친데 대해서는 좀 나중에 후회스러웠어요. 그렇긴 했는데 어쩔 수 없었던 것 같고.
그 다음에 결국 가격을 왜 못 잡았느냐가 관건입니다. 여러분 국민들이 기대하시던 가격보다 너무 오른 거 아닙니까? 제가 주변 사람들한테 쭉 여쭤보니까 2005년도 상승분까지는 용납을 하시는 것 같아요. 근데 2006년 상승분을 용납을 못하시는 경향이 있는 것 같습니다. 제가 경제학적으로 깊이 분석을 해보진 않았지만 그렇게 보더라도 대충 그런 것 같고.
또 실제로 2006년 상승분이 그 뒤로 다 떨어져 버렸어요. 무슨 얘기냐 하면 그게 이제 실제 거품이었다 하는 게 거의 현실에서 입증이 돼 버렸는데 그러면 도대체 왜 못 잡았느냐. 여러 해석이 있는데요. 그 전에 제가 이 말씀 드리면 돌 던질라는 분들이 있으실 거고 제가 이 말씀을 변명으로 하려는 게 아니고 적어도 팩트는 분명히 해놓자. 하는 말씀은 드리고 싶습니다. 뭐냐하면 서울아파트 가격, 강남 아파트 가격이 여러분 믿지 않으시겠지만 김대중 정부 때의 평균상승폭이 노무현 정부 때 보다 높습니다. 그런데 국민들이 느끼기에는 김대중 정부 상승분은 경제회복으로 봤고 노무현 정부 상승분은 거품으로 봤습니다. 근데 실제로 누적상승 된 게 연속됐기 때문에 그 기간이 단절이 된 게 아니고 연속이 됐기 때문에 체감하는 가격상승은 어쨌든 노무현 정부 때에 폭발을 한 거고 그 점에서 노무현 정부가 전 정부 탓이라고 절대 한마디도 하지 않습니다. 그거는 온전히 우리 정부의 몫이다. 그리고 물론 전 정부가 규제완화를 너무 많이 해서 시장불안이 가속화 된 점도 있지만 그러나 그 역시 제어해야 될 책임은 노무현 정부에 있었기 때문에 그것도 역시 저는 김대중 정부를 내 탓이다 라고 저는 생각하고 싶지 않습니다. 결국 우리 정부가 이걸 왜 제때 못 잡았느냐. 사실 정부는 잡을 수단이 있지요. 돈줄을 죈다든가 여러 극단적 수단들 까지도 가지고 있습니다. 근데 왜 못 잡았느냐.
저는 세 가지가 있는 것 같아요. 하나가 우리 정부 스스로도 후회하기도 하고 반성하기도 하는 게 있는데 경기 냉각에 대한 두려움이 있었습니다. 사실 2003년도에 SK분식회계니 카드대란이니 이런 게 터지면서 어느 정도 수위가 적절한가에 대한 정부 내부 논쟁들도 꽤 있었어요. 근데 너무 쌔게 가는 것은 즉 돈줄을 죄는 것 까지는 위험하다 하는 데 대한 불안감이 있었고. 그게 마침 정부 기간 중에 2004년도에 그런 경향이 부각돼서 나타나다 보니까 물론 지배했다고 보지는 않습니다마는 그거에 대한 두려움 경계가 있었기 때문에 그게 타이밍 선정에서 조금 아무래도 그거에 대한 걱정이 있으면 타이밍을 조금 주춤주춤 하지 않겠습니까? 화끈하게 가기가 어려운 그 점이 하나 있을 거고.
두 번째는 우리가 시장을 개혁한다는데 대한 과신이 있었던 것 같습니다. 즉, 종부세 그 다음에 시장 투명화 또 그게 정치적으로 너무 부각이 되면서 일종의 기존 부동산 부자들과의 전쟁 이런 것처럼 막 부추겨졌어요. 부추겨지면서 그게 성공하면 시장 안정에 도달할 것 같은 일종의 부동산 개혁기대론, 대망론이랄까? 이게 종부세만 효과를 발휘하면 이것만 된다면 이런 것 속에서 조금 돈의 흐름에 대한 관리를 조금 약하게 봤던 게 아닌가 하는 게 두 번째 판단이고요.
세 번째는 역시 2000년대 과잉유동성이라는 전 세계적인 흐름을 이건 사실 우리만 그랬던 게 아니고 전 세계가 못 겪어본 거예요. 상상을 못해본 일이 벌어진 겁니다. 사실은. 우리 역시 이거에 대한 상상력이 약했고 특히 청와대를 포함해서 일종의 정무적 위기감에 대한 과학적 분석이 약했지 않느냐. 그래서 이 세 가지가 저의 진솔한 회한입니다.
물론 이런 회한이 들지만 그 당시 이 문제를 우리가 다시 반복하고 또 문제를 일으키지 않기 위해서는 노무현 정부만 반성할 일이 아니라고 봅니다. 그 당시 이른바 공급이 살길이라고 외친 분들 그 다음에 규제를 풀어야 뭐가 풀린다고 한 분들 우리나라 부동산 시장에 대한 여러 참여자들 모두가 저는 반성하고 준비하지 않는다면 저는 우리가 차기 정부의 올바른 정책을 펼치는데 굉장히 어려움이 있을 거다. 이게 뭐 니만 반성하면 되지 왜 남까지 끌고 들어가느냐, 이런 식의 문제가 아니라 저는 노무현 정부로서 가장 큰 정치적 책임을 졌다고 봅니다. 그 부분에 대해서. 그렇다면 우리 사회도 같은 문제를 반복하지 않기 위해서는 함께 반성하고 함께 대안을 마련해야 된다 이 말씀을 꼭 드리고 싶습니다. 우리가 억울하다는 말씀을 드리려고 하는 것이 아닙니다.
짧게 말씀드릴게요. 코하우징 같은 거. 아까 말씀하신 새로운 형태의 주거유형, 이게 정말 필요하다고 봅니다. 그래서 이거는 정말 차기 정부에 만개할 수 있도록 정책적인 지원이 저는 이루어져야 된다고 봅니다.
◎정창교 관악구청 정책실장 : 저는 청와대 정책실장이 아니고요.
관악구청 정책실장입니다. 교수님도 성북구 자문으로 계시잖아요. 관심이 많을 텐데, 아까 고시촌 이야기를 많이 하셨는데 관악구 굉장히 심각한 신림동 고시촌인데. 매번 고시촌 주민들과 협의도 하고 그러는데. 사실 대책이 지자체 차원에서 뾰족한 게 없더라고요. 그래서 매번 하시는 말씀들이 그동안 고시촌 임대하신 분들이 돈을 많이 버셨잖아요. 벌 때는 아무 말 없다가 정말 장사가 안 되니까 구청이 책임져라. 그래서 로스쿨 때문에 ... 유일하게 주장하는 것 중에 하나가 ‘노량진에 있는 공무원 학원을 갖고 와라.’ 구청장이 해결할 수 없는 거잖아요. 하는 얘기는 ‘자기들이 아쉬우니까 자기 돈을 내겠다. 그래서 용역을 해서라도 대안을 찾아보자’ 하는데 사실 말씀 하신 거 보면 서울시나 국가정책 차원에서 좀 다룰 문제가 많은데 최소한 자치구 차원에서 이런 문제에 대한 아이디어나 방향은 뭐가 있을지 조언해 주시면 감사하겠습니다.
◎ 김대호 소장 : 엮어가지고요. 제가 볼 때는 2012년 총·대선을 생각해보면요. 1인 가구 문제 고시촌 문제 이게 다 젊은 사람들하고 연관돼 있거든요. 그래서 사실은 그 부분에 대해 가지고 그럴듯한 공약들이 필요하지 않습니까? 그랬을 때 혹시 좀 그런 것이 없는지. 답을 갖다 내기보다는 가설 몇 개라도 주시면 그걸 디벨롭 해 가지고 2012년에 좀 흔들 수 있을 것 같아서.
◎ 김수현 소장 : 네, 저런 자치구가 많아져야 되거든요. 중앙정부에서 고시원 대책은 서로 미루고 있어요. 지금 고시원의 법적 근거가 없어요. 지금 뭐로 분류가 되고 있는가 하면 다중이용시설. 그게 뭐냐 하면 극장하고 같은 시설이에요. 오직 하나 여러 사람 이용하니까 불나면 안 되겠다. 이 접근 밖에 없어요. 그러니까 지원책도 없고 규제책도 없고. 근데 실제로 우리 젊은이들의 열중 하나가 거기서 살고 있다면 이거 이대로 방치할 수 없거든요. 그래서 이 문제는 해야 되는데 결국 그 문제는 좀 더 심각하게 느끼는 쪽이 자치구들이 그런 것 같습니다. 다행히 진보적인 단체장들이 많이 배출이 되면서 순서가 조금 거꾸로 돼 버렸어요. 그래서 저도 아직 자치구가 하기에는 너무나 영역이 넓습니다. 넓고 자치구 재정상황에서 불가능한 일입니다. 사실은. 그래서 저는 자치구들간의 합의, 특히 서울시 예를 들어 서울시장까지 바뀐다면 일종의 공동의 계획을 만들고 중앙정부로부터 뭘 요구하는 공동사업을 해도 좋을 것 같아요. 왜냐하면 여러군데 비슷한 걸 경험하고 금천구도 마찬가지더라고요. 금천구, 구로구 다 구청장님들이 제일 고민하시는 게 연변에서 오시는 분들이 고시원보다 더 못한 데 살아가고들 계신데 이른바 벌집 같은데. 구청에서 해 줄게 없다는 거예요. 무슨 방법이 없고 이런 이중도시 상태로 가는 게 우리 사회가 과연 안전하겠느냐 이런 걱정까지 하시니까. 그럼 해답을 일단이라도 내놔봐라 이게 아닙니까? 제가 약속을 드리겠습니다. 저도 문제의식은 있는데 어떻게 해야 될지를 솔직히 연구도 안 돼 있고요. 그래서 좀 여러분들이 같이 해보시지요. 저도 같이 해봤으면 좋겠는데. 외국 사례도 알아보고 우리식의 방법이 없을지 또 단계적으로 어떻게 하면 좋을지 저는 내년 선거에 이게 반드시 이슈가 될 거고 우리가 가장 실현가능하고 믿을 수 있는 대안을 내놔야 되는 집단이라고 봅니다. 그리고 그걸 통해서 우리 구청들하고 사회운동화 해서 갈 수도 있고요. 그거는 저도 노력을 하겠습니다. 아직 답은 없습니다.
◎ 김병준 전 부총리 : 발표하는 거 들으면서 역시 청와대 정책실 비서관은 아무나 하는 게 아니다 라는 걸 보여줬습니다. 굉장히 정부 때 수고를 많이 하시고 정부 지난 다음에도 꾸준히 공부하는 모습, 그래서 좋은 생각들을 여러 가지 다듬은 모습들 보면서 정말 참 기분이 좋고 뿌듯하고 그렇습니다.
한두 가지만 나온 이야기인데 제 소회랄까 그런 걸 이야기 드리면,
정말 주택시장이나 주택이라는 게 문화와 경제 사회에서 모든 게 복합적으로 일어나는 일인데 무지하게 빠르게 변하기 때문에 기존관념을 가지고 자꾸 억지해석을 하고 기존의 생각의 틀 속에서 대안을 생각하는 그거는 우리가 지양해야 될 것 같습니다. 가장 대표적인 게 아까도 이야기가 나왔지만 전세제도라는 게 사실 한국 사회에서 보면 주택가격이 계속 올라간다는 전제 아래 생긴 아주 특유의 현상입니다. 그러니까 자연스럽게 주택 가격이 안정화 되면서 전세라는 현상에 변화가 오게 돼 있는 겁니다. 그걸 가지고 마치 기현상인 것처럼 이렇게 우리가 해석하지 않습니까? 그만큼 우리의 사고가 굉장히 경직돼 있고 왜곡돼 있다는 이야기입니다. 그래서 새로운 생각, 시각이 필요하다는 그런 입장을 제가 정말 동의하고, 그 다음에 몇 가지 보유세 문제, 우리가 1% 이야기를 했었는데 사실은 1% 이야기를 하면서도 마음속으로는 여전히 그런 생각이 있었지요. 전체적인 1%는 아니고 저가주택에 대해서는 1%까지 끌고 갈 수가 없지요. 더 이상 실효세율을 올릴 수 없는 상황이기 때문에 참여정부 때 우리가 1%라고 했지만 사실상은 1%는 아니고 0.5%보다는 조금 높은 수준이었다고 생각이 되고요.
그 다음에 왜 종부세 문제가 우리가 굉장히 강하게 나왔느냐. 오히려 금융규제를 갖다 먼저 했으면 좋지 않으냐. 고민을 많이 했지요. 했는데, 역시 가장 국가가 먼저 할 수 있는 건 조세고 그 다음에 두 번째는 시장에 대한 규제라는 측면에서 종사부세라든가 세제개혁을 가지고 일단 세제개혁이 특히 고가주택에 대한 보유과세가 너무 지나치게 낮은 수준이기 때문에 그런 보유과세 차원을 좀 정상화 시키는 방향으로 가면서 그것으로 안 되면 돈의 흐름을 막는 순서로 갔다고 생각이 됩니다. 그리고 기본적으로 우리가 주택 가격을 못잡은 거는 여러 가지 이유가 있지요. 정말 경제부처를 중심으로 해 가지고 경기하락에 대한 걱정이 굉장히 컸습니다. 오죽했으면 저희들이 경제부처 장관들 다 모아놓고 우리가 GDP GNP 성장 안 한다고 당신들한테 뭐라 그러더냐. 그게 아니고 집값 못 잡으면 우리가 심각하다. 그러니까 우리가 성장률 가지고 집착하는 게 아니고 경기후퇴 ... 제발 그 생각 말고 좀 해 달라고 할 정도로 그 쪽은 오히려 경기후퇴에 대한 집착을 많이 하고 있습니다. 걱정을 많이 하고 있었고요.
근데 결국은 제일 컸던 건, 저는 그렇게 생각합니다. 유동성의 문제가 굉장히 컸다. 수출도 잘 되고 좋았습니다. 여러분들도 기억하시지 않습니까? 그래서 그 덕택에 주가도 올라가고 다 올라갔는데 이 유동성 문제가 상당히 컸고 그 유동성이 세계적인 전체적인 경향이었고 그 속에서 우리는 전 세계적으로 아주 특징적인 현상이 나타났던 것이 모든 나라에서 그 나라의 주택 값이 전체 다 오르는 것이 아니라 아주 특수한 지역만 오르는 그게 일종의 유동성 자금이 많이 있으면서 올라가는 현상이었거든요. 근데 아까 이야기하신 것처럼 우리는 오히려 덜 오른 OECD 국가 중에서 그런 나라에 속했는데 제가 OECD 간부들 만나니까 뭐라고 하는가 하면 심지어 이런 이야기를 합니다. 제가 기억에 남는 건 ‘아니, 전 세계 주택 가격이 다 오르는데 한국만 유독 있는 수단 없는 수단 다 쓰고 있는데 왜 이러냐.’ 그래서 제가 그 이야기를 했습니다. ‘런던의 집값이 올라간다고 해도 스코틀랜드 사람들이 그렇게까지 신경 안 쓴다. 뉴욕 집값 올라간다고 해서 저 아리조나에 있는 사람이 뉴욕 집값 가지고 세상 망한다고 걱정 안 한다. 한국은 서울 강남에 집값이 올라가면 제주도 사람 저 태백 정선에 있는 사람들까지 그거가지고 신경을 쓰기 때문에 우리는 당신이 생각하는 것보다는 훨씬 더 사소한 정책까지 다 고려해야 되고 그걸 못하면 정권을 유지하기가 힘들다. 그러니까 우리가 사실상 시장에 대해서 조금 과잉적인 요소를 하더라도 그건 당신들이 이해를 해줘야 된다.’ 우리 특유의 집값에 대한 거잖아요. 그러다 보니까 실제로 저는 그렇게 생각합니다. 자가소유비율이 우리 경제의 양극화 구조나 우리 경제의 전체 수준에 비해서는 우리 자가소유비율이 조금 높습니다. 왜냐하면 미국 같으면 모기지라든가 그 다음에 세제혜택이라든가 등등등 통해 가지고 자가소유율을 굉장히 부추기는 이런 게 있는데 우리는 그런 것이 별로 발달이 안 돼 있는데도 불구하고 진짜 부모로부터 받아 사든 어디로 사든 전세로 해 가지고 자가소유를 억지로라도 하려고 하는 경향이 강했거든요. 강했는데 그런데 대해서 제동이 조금씩 걸리고 정상화 돼 가는 과정이라고 보입니다. 그만큼 하여튼 한국 사람이 주택에 대한 집착이랄까 이런 것이 강하기 때문에 그것 역시도 문화가 돼서 엄청난 하나의 드라이브를 거는 힘이 됐는데 그거 자체가 조금 변하는거지요. 시장이. 어쨌든 오늘 발표 아주 반갑고 기분 좋게 잘 들었습니다.
◎ 김수현 소장 : 이른바 3대 고통 하면 교육, 주거, 고용. 5대 고통하면 거기에 노후, 건강, 보건 이른바 주택은 우리 가계가 겪는 3대 고통의 하나입니다. 그리고 다 느끼시겠지만 가계재산의 80%가 부동산입니다. 그러니까 우리 삶의 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 그러다 보니까 부동산 정책에 대해서는 워낙 큰 문제가 걸린 데는 미신이 많잖아요. 바닷가에 가면 고기잡이 하러 가는데 어떻게 될지 모르니까 늘 굿도 많이 하고 그런 것처럼. 제가 외람된 표현입니다마는 부동산에 대해서는 그만큼 환상적인 생각들이 많아요. 왜냐하면 현실이 너무 고단하니까. ‘이렇게만 되면 다 좋은 세상이 올 텐데. 싱가폴은 좋은 세상을 이뤘다는데.’ 그래서 그게 우리 일반시민들이 워낙 부동산 때문에 지쳐서 그런 것만이 아니고 이른바 진보진영을 포함해서 우리 정치집단들 사이에서도 부동산 정책에 관해서는 저는 매우 이념적인 걸 떠나서 좀 환상적인 영역에 빠져있는 경향이 있는 것 같습니다. 그리고 뭔 얘기를 하면 이거는 글만 쓰면 댓글이 확 붙어요. 다른 건 뭐 덤덤한 얘기하면 안 붙어요. 그런데 이거는 댓글이 확 붙고 호오가 탁 갈라지는 영역입니다. 그러다 보니까 정치적으로 워낙 예민하고 일종의 우리가 뭔가 믿는 규범 같은 게 있어요. 뭐는 어째야 되고 뭐는 어째야 되고 지난 40년 동안 우리한테 채화된 게 있어요. 그러다 보니까 우리 부동산 정책이 저는 다분히 현실과 유리돼서 돌아가는 영역이 많이 생겼다. 특히 진보진영의 정책에서. 그래서 제가 조금 아시겠지만 제가 뭔 말을 하면 ‘그래서 니는 그런 생각이 있는 놈이 왜 참여정부 집값은 못 잡았냐.’ 이런 역공을 바로 당합니다. 그럼에도 불구하고 제가 이런 책을 쓰고 이런 이야기를 꺼내는 이유는 ‘우리가 해보니까 현실이 이렇더라.’ 그런데 아직도 진보가 집권을 기대하고 준비한다고 하면서 아직도 꿈같은 부동산 정책에 머물러 있을 거냐. 그게 제 문제의식입니다. 그래서 행여 저의 말씀이 듣는 분들이나 좀 이상하다 왜 저렇게 얘기를 하냐. 왜 다주택자를 봐주자는 거냐? 라고 그런 식의 궁금증이 드는 게 있으실 겁니다. 그러면 꼭 이 책을(부동산은 끝났다) (하하) 사서 보시고 저도 제 생각이 다 옳다고 생각지 않습니다. 이걸 하나하나 다 만들어가서 내년도에는 저희들이 강고한 부동산 매니패스토를 가지고 출발했으면 좋겠습니다. 고맙습니다.
※ 녹취(공공경영연구원 김영상 속기사)
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