베이비붐 세대의 주거 이동 시작될까?

베이비붐 세대의 주거 이동 시작될까?

주택산업연구원 | 2011.09.16 00:00

이재형 도시공학 석사

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최근 우리나라의 가구형태의 가장 큰 변화는 1,2인가구의 증가일 것이다. 이에 따라 주택시장에도 주거용 오피스텔, 도시형생활주택 등 소규모 가구를 겨냥한 주택들이 활기를 띠고 있다. 뿐만 아니라 서울시 뉴타운 사업지구들도 설계변경을 통해 소형 평형 아파트를 확보하고 있다. 이렇듯 현재 주택시장은 소규모 가구에 주목하고 있다. 그리고 주목해야하는 것 중에 하나는 바로 ‘베이비붐 세대’의 주택선호 성향의 변화이다.

 

한국전쟁 종전 후 1955년에서 1964년 사이에 태어난 약712만명의 ‘베이비붐 세대’들은 전후 한국의 경제성장원동력이 되어왔다. 인구가 급작스럽게 늘어난 이 세대들은 직업을 구하기 위해 도심지로 몰려들었고, 그만큼 이들이 살아가야할 집이 필요하게 되었다. 그 수요에 따라 그 지역에 아파트 등의 주택이 우선 공급되기 시작하였고, 주택의 주 수요층은 ‘베이비붐 세대’가 되었다. 그 후 서울시에 과중된 주택난을 해결하기 위해 수도권에 건설된 신도시들의 아파트들 또한 결국 이들이 주 수요층이었다. 이렇듯 ‘베이비붐 세대’는 우리나라의 주택시장을 지금까지 주도해온 한 계층임은 자명한 사실이다.

 

이러한 베이비붐 세대들에게 주택소비 변화가 일어나기 시작했는데, 그이유중 가장 큰 것은 직장에서 은퇴를 하기 시작했다는 것이다. 은퇴로 인해 개인소득이 줄어들게 되고 그에 따라 주택소비형태가 달라지게 된 것이다. 이러한 베이비붐 세대의 변화를 두고 ‘주택가격이 떨어질 것이다’ ‘중소형 저가 시장의 주택가격을 상승시킬 것이다’, 등의 주장들이 나오고 있다.

 

이러한 변화 속 베이비붐 세대들은 과연 주택시장 안에서 어디로 어떻게 움직일까?

 

<그림1> 베이비붐세대 가구주 비중 (2010 센서스)

 

 

베이비붐 세대, 자가 주택시장에서의 이탈

 

베이비붐 세대의 주택점유형태 변화를 살펴보면 아래 <그림 2>와 같다. 1995년에 25.8%에 그쳤던 자가 비율은 꾸준히 상승해 2005년에 45.9%까지 상승했었으나 2010년에 1.5%감소해 44.4%가 되었다. 또한 2005년까지 자가 비율이 늘어난 만큼 줄어들던 차가 비율은 2010년 1.5% 증가해 55.6%가 되었다. 2005년 약40만 가구이던 자가주택 가구는 2010년 약2만가구가 차가주택으로 이탈하면서 38만가구로 줄어들게 된 것이고, 결국, 차가주택시장 규모도 자가주택 시장에서 이탈해온 약2만 가구를 받아 더 늘어나게 된 것이다.

 

<그림2> 베이비붐세대의 주택점유형태 변화 (1995~2010 센서스) 

 

이렇게 베이비붐 세대가 차가주택시장의 불안함 속에 주택소유가 유리함에도 불구하고 차가주택을 선택하기 시작한 것은 은퇴로 인한 경제적 문제를 해결하기 위함으로 판단된다. 자신의 자가 주택을 처분하고 자가 주택보다 상대적으로 저렴한 차가주택을 선택함으로써 발생한 차익으로 경제적 문제를 해결하려 하기 때문일 것이다.

 

결국, 이것은 베이비붐 세대가 이제 주택매매시장 주 수요층에서 한걸음 물러나기 시작했고, 차가시장의 주 수요층에 한걸음 다가가기 시작했다는 것을 말해주고 있다. 다만, 현재 차가주택시장이 불안하고 이러한 불안은 지속될 것이라는 전망에 비추어 보면 당분간은 차가주택시장으로의 이동이 약1~2%정도로 급속히 진행되지는 않을 것으로 판단된다.

 

 

베이비붐세대, 점차 소형주택으로...

 

‘2008년도 주거실태조사’에 따르면 그 당시 베이비붐 세대는 소형평형 보다는 중형 평형 이상의 규모를 선호했다는 알 수 있다. 향후 2년 내(2010년 까지) 이사희망 주택면적 비율을 살펴보면 기존 거주주택 면적 비율보다 소형주택은 1.3~7.6% 작고, 중형 이상 주택은 5.2~8.2% 크기 때문이다. 하지만 이들의 가구특성을 살펴보면 향후 선호 주택규모가 변화할 것임을 추론 할 수 있다.

 

<그림3> 현재거주 주택면적 및 이사희망 주택면적 (2008년 주거실태조사)

 

2010년 센서스에 따르면 베이비붐 세대의 가구는 4인 가구(31.7%)비중이 가장 높은 것으로 나타났다.

 

<그림4> 베이비붐 세대의 가구원수별 비중 (2010년 센서스)

 

그리고 가장 높은 비중을 차지하고 있는 4인가구의 세대구성을 살펴보면 거의 대부분이 2세대 가구(92%)이고, 2세대가구의 구성은 대부분 부부와 미혼자녀가 살고 있는 형태라는 것을 알 수 있다. 현재는 미혼자녀들과 함께 살고 있지만 베이비붐세대들의 현재 나이가 40대 중반에서 50대 중반임을 감안해 자녀들의 나이를 추론해 보면 이들의 자녀들은 곧 결혼을 통해 분가를 하게 될 것이고, 결국 베이비붐 세대들에겐 넓은 주택이 필요 없게 될 것이다.

 

다만, 결혼적령기가 늦어지고 있는 현재 추세를 감안해 보면 가구원수의 감소(자녀들의 분가)에 의한 소형주택으로의 이동이 장기적으로 점차 진행될 것이라는 것이다. 대부분 현재 자녀들의 나이가 20대 초중반 일 것이고 이들이 결혼적령기 접어드는 약10년 후 부터 좀 더 본격적으로 이동할 것이라는 것이다. 그리고 ‘가구원 감소’라는 이유뿐만 아니라 자녀들의 결혼자금 마련, 경제적 어려움 해소방안으로도 중·대형에서 소형 주택으로 이동할 확률이 높다. 기존의 넓은 평수의 주택을 처분하고 상대적으로 가격이 저렴한 좀 더 작은 평형의 주택을 선택함으로써 차익을 얻을 수 있기 때문이다.

 

이렇듯 베이비붐 세대는 가구원수의 변화에 의해 앞으로 중·대형 주택보다는 소형주택을 선호하게 될 것이고, 이에 따라 소형주택 시장으로 점차 이동하게 될 것이고 향후 약10년 후부터는 좀 더 본격적으로 이동하게 될 것이다.

 

<그림5> 4인가구의 세대구성 비중 (2010년 센서스)

 

여전히 편리성 추구로 아파트 선호

 

현재 우리나라의 사람의 대부분이 아파트를 선호 하는데 베이비붐 세대도 마찬가지로 아파트를 선호하고 있다. ‘2008년도 주거실태조사’에 따르면 베이비붐 세대가 이사를 희망하는 주택유형 중 아파트가 전체유형의 73%로 대부분을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 아파트는 다른 주택유형에 비해 주차, 생활쓰레기 처리, 보안, 냉난방등이 편리하기 때문에 은퇴 후 편안한 노후를 보내려하는 베이비붐 세대에게도 알맞은 주거형태 이기 때문일 것이다.

 

이렇듯 베이비붐 세대도 아파트 시장에 남아있을 확률이 높다는 것인데, 앞서 살펴본 베이비붐 세대의 성향에 비추어 볼 때 좀 더 가격이 저렴하고, 가구규모에 알맞은 소형 아파트시장으로 이동하게 될 것이다.

 

<그림6> 베이비붐 세대의 이사희망 주택 유형 (2008년 주거실태조사)

 

 

향후 베이비붐세대의 주택소비형태 변화는....

 

베이비붐 세대의 가장 큰 변화는 은퇴로 인한 경제력감소 일 것이다. 또한 결혼적령기에 들어서기 시작한 이들의 자녀가 분가하기 시작함으로써 방수가 여러 개인 대형평형 주택은 더 이상 필요하지 않게 될 것이다. 그리고 앞서 살펴본 바와 같이 베이비붐세대는 여전히 아파트를 선호하고 있다.

 

결국 베이비붐 세대들은 시간이 지날수록 더해질 경제적 어려움을 해결하기 위해, 기존의 주택을 처분하여 자가에서 차가로 이동하거나 주택규모를 줄이면서 발생한 차익을 통해 경제적 문제를 해결 하려 할 것이다. 혹은 가구원수의 변화에 의해 앞으로 중대형 주택보다는 소형주택을 더 선호하게 될 것이고, 특히 소형 아파트를 선호하게 될 것이다. 또한 이러한 움직임은 점차 나타나기 시작하여, 그들의 자녀들이 결혼 적령기에 접어들기 시작하는 약 10년 후부터 좀 더 본격적으로 나타나기 시작 할 것이다.

 

그리고 베이비붐 세대는 서울의 아파트 단지보다는 수도권의 아파트 단지를 선호 할 가능성이 있다. 수도권의 아파트 단지는 서울의 아파트 단지보다 상대적으로 가격에 대한 부담이 적고 자녀들이 결혼해 살고 있는, 혹은 생활 근거지이던 서울과 접근성이 좋기 때문이다. 이러한 성향에 비추어 볼 때 앞으로 베이비붐 세대는 수도권 아파트시장으로 이동해 영향을 주게 될 것 이다.

 

앞으로 베이비붐 세대는 이제 그들의 경제적여건, 가구원수의 변화에 의해 점차 소형주택시장으로 이동하게 될 것이고, 향후 약 10년 후 에는 좀 더 본격화 될 것이다. 이에 따라 소형주택을 공급하려 하는 사업자들은 젊은 수요층을 대상으로 한 소형주택 뿐만 아니라 베이비붐 세대의 주택성향에 대해 좀 더 면밀한 분석을 통하여 이들의 주택수요를 충족시킬 수 있는 주택을 공급하여 새로운 주택 수요층을 확보해야 할 것이다. 그리고 소형주택 임대 수익을 겨냥한 투자자들 역시 이러한 베이비붐 세대의 주택성향을 염두에 두고 투자를 진행하여야 할 것이다.