[스크랩] 폭락론과 아파트 감가상각의 함수관계 (아파트 감가상각론의 모순)

폭락론과 아파트 감가상각의 함수관계

(아파트 감가상각론의 모순)

 

 

1.     아파트는 감가상각으로 인해 0원에 수렴하게 되고, 고층일수록 재건축이 힘들어지기 때문에 아파트보다 단독이 낫다.

 

2.     아파트는 고층일수록 재건축이 불가능해져 결국 빵원이 되는 공구리박스이기 때문에 아파트가격은 폭락하고 앞으로는 단독을 선호하는 세상이 올 것이다.

 

둘 중에 맞는 말 몇 번인가요?

 

비슷해 보이지만 1번은 맞고 2번은 틀린 말입니다.

 

맞고 틀린 걸 나누는 기준은 ‘시점’이 될 것입니다.

1번은 현재라는 전제하에 맞는 말이지만 2번은 아예 향후 얘기라서 틀린 것이죠.

 

현재, 낡은 아파트를 비싼 가격에 매입하는 것은 그것이 거주목적이든 투자목적이든 참 이해가 안되는 행동입니다.

그러나 현재의 상황을 벗어나 생각해 보면 비슷해 보이는 2번은 완전히 틀린 말이 됩니다.

앞으로 아파트값이 폭락한다고 할 때, 단독이 상대적으로 강세를 띈다면 아파트가 쓰다 버리는 공구리박스가 된다고 해도 선택시 고민을 하지 않을 수 없게 될 것입니다.

 

많은 분들이 집값안정화를 논하기 위해 불가피하게 폭락과 같은 암울한 상황을 논하게 되는데 미래아파트는 공구리박스고 단독이 대세라는 말은 하락의 필연적인 근거들에 비춰 볼 때 좀 의아한 발언이고 이것이 비약되어 아파트 자체를 평가절하하는 양상을 띄기도 하는 것 같습니다.

 

아파트 가격이 하락, 또는 폭락을 한다는 건 그동안 경제력이 부족했던 사람들도 내집마련을 할 수 있을만큼 아파트값이 충분히 떨어진다는 뜻입니다.

그런데 하락을 주장하면서 토지값 때문에 점점 더 선호되고 비싸지는 단독을 선택해야 한다는 건 앞뒤가 매치되지 않는 모순인 겁니다.

 

극단적으로 예를 들어볼까요?

 

어느 분은 지금 단독이 오르고 있답니다. 더 오를 것이니 두고 보라며..

집값은 내리는데 전세금이 오르고 한쪽에선 소형 오피스텔이 오르는 등 투기꾼들이 생각을 바꾸면서 별 일들이 많이 생기기 때문에 그래서 단독이 오르는 게 사실이든 아니든간에 그리 중요한 현상으로 보진 않습니다. 그런데 폭락의 전조를 콕콕 찝어나가던 사람들 입에서 그런 얘기가 나온다는 건 어째 앞뒤가 맞지 않아 보이는군요.

 

어차피 단독이든 아파트든 감가상각은 이뤄지는 것이니 집을 아주 잘 지었어도 3, 40년쯤 지나면 0원이 됩니다. 모든 건물에 감가상각은 예외가 없죠. 차이는 토지값일 것입니다.

 

(여담이지만 사실 단독도 10년만 넘어가면 건물값으로 한푼을 못받는 게 현실입니다. 아파트 감가상각만 가지고 뭐라 할 일은 아니죠. 말이 그렇다는 겁니다.)

 

아파트는 특이하게도 각종 편의를 누려가며 토지값은 포기하는 셈이죠. 쉽게말해 감가상각비용 중 아파트만의 편의성으로 일부 이전된 가치를 소비하는 겁니다. 지금은 집값거품때문에 소실되는 비용이 너무 과하다는 게 문제고 그래서 거품을 거둬내길 기대하는 것이죠.

 

대다수 국민들의 염원대로 하락기를 거쳐 집값이 하향안정화 되면

같았던 5억짜리 아파트와 단독의 집값이 2억(아파트), 6억(단독)이 된다는 소린데,

그 때 여러분은 어느것을 선택하겠습니까?

고민하게 되겠죠. 어느 것이 과연 현명한 선택일까..

난 죽어도 토지값 포기못한다는 사람은 6억짜리 단독을 선택하면 됩니다.

그러라고 하십시오. 안말립니다. ㅋ

 

그게 아니면 2억에 중고 아파트 구입하고나서 나머지는 현금으로 통장에 넣어뒀다가 재건축할 때 꺼내쓰면 됩니다.

한편, 남길 돈이 없는 사람은 이때 전재산을 다 집에 몰빵할 것인가 아니면 집없는 설움도 있을 수 있겠지만 전세로 살면서 감가상각에 의해 재산규모가 축소되는 걸 피할 것인가 선택하면 될 것입니다.

 

 

단독의 종류

 

단독은 최소 토지값을 유지할 수 있다.. 참 좋은 말입니다.

그런데 여기서 중요한 것은 단독도 단독 나름이라는 겁니다.

지금 신도시 전원주택이나 평창동, 한남동 단독 주택들의 가격은 왠만한 사람들은 범접하지도 못할 정도이니 강남의 왠만큼 비싼 아파트들도 따라갈 수가 없습니다.

 

감가상각론을 신봉하는 사람들은 단독의 개념을 뭘로 보는지 모르겠으나 토지값만 받을 수 있다해서 선듯 선택할 수 있는 게 단독이라는 주거형태가 아니란 걸 꼭 명심할 필요가 있습니다.

 

아파트 뿐만이 아니라 모든 주택들은 분명히 수명이 있으니 감가상각은 아파트에만 국한되는 것이 아니기 때문이죠. 단독은 단독대로 빌라는 빌라대로 다가구는 다가구대로 각각의 장단점에 맞는 가격으로 균형을 맞추며 조율되는 것이 폭락기 포함 대세하락기에서 일어날 일들입니다.

 

위에서 말한대로 단독이 아무리 가치가 빛나게 되더라도 아파트가격 거품만 본 포럼에서 말하듯이 대폭락하여 충분히 빠져준다면 남는 돈 은행에 넣어두면서 중고아파트 살 수 있습니다. 굳이 비싼 단독 안살아도 아파트에서 누릴 수 있는 좋은 점들 많습니다.

 

만약에 그렇게 되지 않는다면 집값 하락의 의미가 사라지는 것이겠죠.

우리가 집이 싸지면 내집마련을 하겠다고 꿈꾸던 일이 모두 허사가 되는 겁니다.

감가상각.. 이런 거 생각하고 자시고 할 일도 아닌 것이 돼버리는 것이죠.

 

집값 거품이 안꺼지면 모를까 일단 꺼지기만 하면 반드시 각 주거형태에 따른 가격조정도 일어나서 합리적인 소비를 가능하게 해 줄 것으로 믿습니다.

감가상각이라는 사회통념은 분명 단독과 구분되는 아파트의 합리적인 가격을 함께 불러올 것입니다.

 

(또 한번 여담이지만..

단독의 건물이 감가상각에 의해 0원이 됐을 땐 어떻게 하죠?

집을 다시 지어야겠군요. 그럴려면 돈이 듭니다. 그 돈은 어디서 나오나요?

현금재산이 있으면 모를까.. 없다면 토지를 팔아서 아파트를 사던가 대출을 받아 집 지어야 하는 상황이 올 겁니다. 그러면 폭락해서 싸게 산 아파트에서 한 10여년 살다가 1:1 재건축하며 들이는 돈과 무엇이 다른가요? 아파트 구매자는 통장에 단독 토지분만큼 현금이 남아 있습니다.

이마저도 없는 사람들은 아파트가 아무리 싸져도 집 못사는 거구요. 감가상각이 그렇게 무서운 것이라면 돈을 모을 수 없는 사람은 집을 사면 안됩니다. 전세살면 아무 걱정 없으니 이 점 참고하시구요..)

 

물론 재건축을 위한 공동주택 주거민들의 합의, 간단한 일은 아니지만 건물에 깔려죽기 싫으면 해야지 어쩔 겁니까? 왜 그것까지 걱정을 합니까. 이것저것 걱정하면 아무것도 못삽니다. 자동차도 못사죠. 큰돈주고 사는 감가상각 0원의 대명사인 자동차. 각종 부대비용과 유지비용, 행여 사고라도 나면... 이처럼 걱정은 끝이 없는 겁니다.

이 부분에 대한 논의는 다음으로 넘기죠.

방법이 없는 것은 아닙니다.

반복되는 말이지만 거품이 붕괴된 후 단독과 아파트의 가격차이가 나게 되면 아파트가 0원이 될때까지 쓰고나서 안전을 위한 재건축(1:1)을 법제화할 수도 있고...

불가능할까요? 전반적으로 아파트 가격이 폭락하고나서 사회적으로도 그 내려간 가격이 그대로 인정된다는 것은 현금의 가치가 상승한다는 것일 겁니다.

신규 시장 진입자들의 입장에선 억울할 게 하나 없고, 기존 집주인들은 손해가 막심하니 억울하기야 하겠지만 어쩌겠습니까? 녹물만 마시다 깔려죽기 싫으면 나와야지..

세상이 바뀐다면 새로운 제도나 안전망이 신설될 것이고 거기에 발맞춰 또 굴러가지 않겠습니까?

 

 

다른 시각, 감가상각의 불편한 진실.

 

조금 다른 이야기를 해보겠습니다.

저를 비롯해 전세나 월세 등 세입자들이 많이 계시는 관계로 우선 전세제도와 연결시켜 보면

감가상각을 얘기하면서 비웃고 떠드는 것이 현재 얼마나 부질없는 짓인가도 알게 됩니다.

아파트의 감가상각은 특정인들만 할 수 있는 게 아닙니다. 집주인들도 하고 있겠죠. 사회통념으로 서서히 자리잡아 갈 것으로 보입니다.

 

아파트의 감가상각을 생각하면 할수록,

감가상각에 대한 이해가 커지면 커질수록

집주인들은 전세금을 과거와 같이 내릴 수가 없어집니다.

세입자들을 위한 자선사업이 되기 때문이죠. 집을 유지하는 데에는 대출 이자를 차치하더라도 세금과 수리비용, 이제는 거기에 감가상각비까지 들어가기 때문에 집주인들은 갈수록 세입자에게 비용을 전가시키려 들 것입니다. 사회통념으로 굳어지는 구실도 생겼으니 집주인들이 그런걸 놓칠리가 없죠.

 

외국의 월세와 비교해 우리나라 전세금은 원래 집값의 80%는 되어야 한다는 말이 그동안 많았습니다. 그 말을 첨 들을 때만해도 설마설마 했는데 80%.. 이것이 우리나라에서도 현실이 되어가고 있구나 깨달은 후론 하나를 얻으면 다른 하나를 내 줘야 함을 생각해보게 됩니다.

더이상 분양시장에서 투기꾼들에게 상대적 박탈감을 느끼지 않게 되어서 좋지만 이런 복병이 숨어 있다는 것도 알아야 현실적인 대응을 할 수 있을 겁니다.

 

감가상각 걱정으로 우리가 아파트구매에 회의적이 되면서 대세하락기에 집값 상승을 더욱 억제시켰다면,

투기가 막히고 그런 감가상각분을 상쇄시키기 위해서라도 기존 집주인들은 전세나 월세를 이용해 그 비용을 세입자에게 전가하려 들 것입니다.

 

바로 상황이 이러할진데 감가상각이란 것이 현실에서 당장 누구에게 먼저 불리하게 작용되는지도 모르고 그저 이론에 함몰되어 아파트 필패론만 얘기한다고 해서 폭락의 시기가 빨리 오는 게 아닙니다.

 

부정적인 사고의 전이보다는 능동적 선택(세입자들의 ‘합리적선택’)을 유발시키는 것이 집값안정을 위한 지름길이며 훨씬 더 건강한 사회를 다지는 초석이 될 수있습니다. 지금 당장 시스템을 바꿀 수 없다면 아래로부터의 거슬러 올라가는 방법을 찾아야 하는데(세입자들의 역할이 중요) 위로부터 망조의 천둥번개가 치길 바라고만 있으니 저축은행 어디가 무너졌고 이게 제1금융으로 넘어갈거고.. 환율이 어떠니 금리가 올라 하우스푸어들 개박살나면서 대폭락은 시작.... 이렇게 또 소설을 씁니다.

팩트 전달의 방식이 이런 식이 되선 곤란하며 그런다고 부채폭탄이 뻥하고 터져주는 건 아니지요.

 

살아가는 데 있어서 필수재화가 아니라면 주택시장은 지금과 같이 상식이 안통하는 복잡한 유기적 구조를 띄진 못할 것입니다. 부채문제때문에라도 터졌음 벌써 터졌겠죠. 때문에 어느 한가지 생각이 그 필수재화의 성격을 모두 규정짓고 가치를 매겨놓을 수도 없는 겁니다. 공그리박스가 됐든 뭐가 됐든 아무리 내 생각만을 합리화시키며 자위한다고 해도 달라지는 건 없습니다. 집이란 것은 자동차처럼 선택적 취사가 용이한 재화가 아직 아니기 때문에 감가상각 따위의 단면으로 그 가치를 아무리 깍아내려봤자 앞에서 다룬내용대로 나중에 우리의 선택도 역시 아파트가 될 수 밖에 없다는 것을 염두에 두고 감가상각 논의는 이뤄져야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

아파트 감가상각은 더이상 두려운 일이 아니다.

 

자동차를 구입할 때처럼 감가상각을 두려워할 필요가 없어지는 때가 오겠지요.

 

감가상각이란 무엇인지 찾아보면 이런 내용이 나옵니다.

전기간에 걸쳐서 평균적으로 감가되며, 그 기간마다 일부 가치가 생산물에 이전된다...

 

토지가치를 포기하는 대신 아파트만의 각종 편의성을 소비하는 것이기 때문에 월세를 지불하듯 사용료를 낸다고 보면 아파트감가상각이란 것은 그리 이상할 것도 없습니다. 지금처럼 거품이 낀 상태만 아니라면 말이죠.

 

향후 집값이 안정화되면 아파트냐 단독이냐를 나누는 건 경제능력과 주거가치관에 따른 그저 선택의 문제가 될 것입니다.

돈이 있으면 고급 단독에 살려고 할 것이고 실용성을 강조하고 편리함을 추구하는 사람이라면 저렴해진 중고아파트를 구매하거나 신규아파트에 전세나 월세를 살며 감가상각되는 가치의 일부를 생활속에서 소비하고자 하겠죠.

주거가치관이 달라서, 단독이 좋지만 돈이 많지 않은 사람들은 생활이 상대적으로 불편한 다가구나 좁은 단독 거주지를 선택하기도 할 것입니다.

 

지금과 달라지는 것이 있겠습니까? 가격만 조정되어 선택의 폭이 넓어질 뿐 현재와 달라지는 건 별로 없습니다.

가격만 안정이 되면 자연스레 많은 부조리한 면들이 치유되고 또 보완해 나갈 것입니다.

슬럼화가 진행되도록 정부나 지자체가 도시계발행정에 손을 놓고 있지도 않겠죠.

지역이 살만한 곳인데 낡아지는 아파트단지 하나때문에 그 지역을 죽게 내버려 둘 수 있습니까?

이것은 정부에 기대는 것이 아니라 가격이 안정화됐을 시, 시장은 시장대로 정부는 정부대로 각각 제 역할만 수행한다면 문제될 게 없다는 말입니다.

 

집값이 장기적으로 하향 안정화되면 신규아파트 분양가격은 지금 평당 천만원이상 하는 것들이 대부분 절반으로 줄어들 겁니다. 아파트에 거품이 끼었다는 주장에 의하면 아파트건축비용이 평당 거품조금보태 300~400만원 한다고들 하죠. 실제론 200정도 한다는 설도 있지만.. 건축자재 퀄리티와 관련이 깊으니 그 차이는 접어두고, 아파트 거품이 빠진다는 건 건설업체들 구조조정되고나선 저비용으로 신규주택을 공급하는 날이 온다는 뜻도 됩니다. 그렇다면 평당가를 넉넉잡아 600으로 쳤을 때 35평이 2억1천밖에 안됩니다. 500이면 1억7천5백입니다. 넓이가 줄어들면 당연히 더 내려갑니다. 대출에 대한 부담없이 30년을 감가상각 한계치로 잡더라도 내집마련이 충분히 가능해지는 것이죠.

 

자동차도 4000만원 준대형시대로 접어들었으니 이와 비교하자면,

수명이 3,4배 긴 주택(아파트)의 경우 감가상각을 생각하더라도 35평기준 2억 미만이면 아파트구매가 그리 억울한 선택은 아닐 겁니다.

 

 

 

 

뱀발..                                    

 

국수 이창호같은 바둑 고수들은 뻔한 외길장면에선 100여수를 내다본다고 하죠.

그러나 어떤 때는 한 수 앞을 내다보지 못해 바둑을 망치기도 한답니다.

보통 열 가지 정도의 경우의 수를 상정하고,

각각 20~30수 정도 읽으면서 좁혀지는 한 두가지 방법만을 놓고 이때부터는 진짜 100수이상을 읽는다고 합니다.

그러나 정작 어려운 건, 100수를 읽기 전에 좁혀진 그 한두가지의 방법을 놓고 최종 어떤 것을 선택해야 할지 확신이 서지 않을 때라고 합니다.

 

 

부동산 거품붕괴에 처한 우리의 경우가 바로 이와 같지 않을까 싶군요.

김광수소장님같은 분들이 그동안 20~30수정도 수읽기를 하면서 거품붕괴가 일어날수밖에 없는 필연적인 이유를 꼬집어내는 과정에 있었다고 한다면 본격적인 하락을 앞두고 있다는 지금 우리는 한두가지 방법을 놓고 최종 선택을 해야하는 시점에 와 있는지도 모릅니다.

 

하지만 바둑처럼 복잡하진 않아 보이는군요.

 

부동산, 특히 아파트의 거품붕괴가 이뤄지고 있다는 건 이미 확인이 되었고, 수읽기를 통해 본격하락의 위기감을 느꼈다면 상식에 근거하여 행동으로 옮기면 그만일 겁니다. 각 개인들이 예상하는 하락폭은 달라도 대세하락이 고착화될 수 밖에 없다는 게 국내외 실정이라면 행동으로 옮겨도 최소한 손해보는 일은 없어 보입니다.

 

대신 감가상각같은 문제로 앞서서만 나가다보면 단독주택 투자에 나서야 할 때?라는 다소 엉뚱한 결론까지 내릴 수도 있으니 조심하셔야겠죠..

젤 중요한 건 쓸 데 없이 편견을 갖게 된다는 것입니다.

 

 

출처 : 김광수경제연구소포럼

글쓴이 : 연구원생 원글보기

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