이명박 정부 부동산 정책의 철학은 한 마디로 말해 부동산 시장만능주의이다. 이 흐름은 우리 사회에서 1990년대 초반 무렵 출현한 이후, 노무현 정부 부동산 정책을 둘러싼 논란 과정에서 영향력을 크게 확대했다. 이명박 정부가 시장만능주의자들의 주장을 전폭적으로 수용하면서 부동산 시장만능주의는 전성기를 구가하게 되었다. 보유세 강화 및 양도세 중과를 내용으로 하는 부동산 불로소득 환수 정책을 무력화시키고, 모든 부동산 규제를 무차별적·급진적으로 완화하고, 도심 및 그린벨트 내 공급확대 정책을 본격적으로 추진하는 등, 이명박 정부가 출범 이후 추진해 온 부동산 정책들은 모두 그 동안 부동산 시장만능주의자들이 주장해 온 것들이다.
부동산 시장만능주의는 부동산 정책뿐 아니라 언론 보도에도 엄청난 영향을 끼치고 있다. 노무현 정부 임기 중에 보수 언론들은 부동산 시장만능주의자들을 부동산 정책 공격의 첨병으로 내세웠고, 시장만능주의자들은 보수 언론의 요구에 충실히 부응하면서 자신들의 영향력을 확대했다. 당시 조․중․동 등 보수 언론들은 부동산 시장만능주의자들의 주장을 베껴 쓰다시피 보도했고, 그 경향은 지금도 바뀌지 않고 있다.
이들이 발호하기 전인 1990년대 초반까지만 해도, 우리 국민들 사이에 부동산 투기는 망국병이며 불로소득에 대한 과세는 정의롭다는 관념이 지배적이었고 조․중․동의 논조도 여기서 크게 벗어나지 않았다. 하지만 지금은 ‘투기가 일어나도 정부가 개입해서는 안 된다, 투기는 투자와 구별할 수도 없고 또 부동산 값의 변동 폭을 줄여주는 긍정적인 기능을 하기 때문에 억제할 필요도 없다, 부동산 시장의 모든 문제는 공급에서 비롯된다, 부동산 보유세는 투기를 억제하기는커녕 부작용만 낳을 뿐이다’는 주장에 지지를 보내는 사람들이 적지 않다. 부동산 시장만능주의자들과 보수 언론이 합작해서 전개한 작전의 ‘성과’다.
부동산 시장만능주의의 실체와 허구성을 분명히 밝혀두지 않는다면, 앞으로 진보개혁 정권이 다시 집권하더라도 우리나라 부동산 시장의 고질병을 근본적으로 해결할 수 있는 개혁적인 부동산 정책을 펼치기가 무척 어려울 것이다. 따라서 아래에서는 우리나라 부동산 시장만능주의자들의 주장에서 드러나는 문제점과 오류를 분명히 짚어두고자 한다.
부동산 시장의 특수성을 무시하는 시장만능주의자들
첫째, 부동산 시장만능주의자들은 부동산 시장의 특수성을 인정하지 않는다. 그들은 투기가 일어나 부동산 가격이 폭등하더라도 방임하는 것이 옳다고 믿는다. 일반 재화 시장에서처럼 ‘시장의 자기조절기능’이 작동해서 조만간 균형이 회복되고 가격은 안정세를 되찾는다는 것이 그들의 생각이다. 심지어 부동산 시장만능주의자들은 투기 자체를 나쁘게 보기는커녕 좋게 본다. 투기가 가격을 안정화시키는 기능을 한다고 생각하기 때문이다. 즉, 어떤 상품의 가격이 공급 과잉 상태에 빠져서 가격이 폭락하려고 할 때 투기꾼들이 시세 차액을 노리고 그 상품을 대량 매입하면 가격 하락세가 멈춘다. 거꾸로 그 상품의 가격이 폭등세를 나타내면, 투기꾼들이 그 동안 비축했던 물량을 시장에 풀기 시작하고 그로 인해 가격 폭등세는 꺾인다. 이런 ‘투기의 가격 안정화 기능’이 부동산 시장에서도 나타난다는 것이 부동산 시장만능주의자들의 주장이다.
그러나 부동산 시장만능주의자들의 믿음과는 달리, 부동산 시장은 일반 재화 시장과 성격이 크게 다르다. 투기가 일어나서 가격이 폭등하더라도 토지의 공급을 증가시키는 것은 아예 불가능하고, 건물의 공급은 증가시킬 수 있지만 시간이 무척 많이 걸린다. 더욱이 일반 재화의 경우 가격이 상승하면 수요가 줄어드는 데 비해, 부동산에 대한 투기적 수요는 가격이 상승할 때 더욱 팽창하는 경향이 있다. 수요와 공급의 이런 특성 때문에 부동산 시장에서는 투기가 가격 폭등을 부르고 가격 폭등이 다시 투기를 부르는 악순환이 일어나기 쉽다.
요컨대 부동산 투기가 기승을 부릴 때 시장의 자기조절 기능은 작동하지 않는다. 그래서 부동산 투기는 시간이 지나도 자연적으로 소진되지 않고 가격을 계속 폭등시켜 경제의 다른 분야에 큰 타격을 가한 후에야 비로소 사라진다. 2008년 금융위기 이후의 세계경제는 시장의 자기조절 기능이라는 표현보다는 ‘거품의 형성과 붕괴’라는 표현이 부동산 시장의 특징을 더 잘 설명한다는 사실을 유감없이 보여주었다. 이처럼 시장의 자기조절 기능이 발휘되지 않는 경우에는 정부가 정책을 통해 개입해서 시장을 정상화시켜야 한다.
부동산 시장만능주의자들은 ‘투기의 가격 안정화 기능’에 주목하지만, 그것이 강하게 나타나는 것은 일반 재화 시장일 뿐이다. 부동산 시장에서는 그보다는 오히려 ‘투기의 가격 변동 증폭 기능’이 두드러진다. 부동산 시장의 특성을 잘 알고 있는 투기꾼들은 가격 폭락이 시작되려고 할 때 절대로 부동산 매입에 나서지 않는다. 왜냐하면 한참 동안 가격 하락이 계속될 수밖에 없음을 잘 알기 때문이다. 그리고 가격 폭등이 시작되려고 할 때도 절대로 보유 부동산의 매각에 나서지 않는다. 왜냐하면 한참 동안 가격 상승이 계속될 수밖에 없음을 잘 알기 때문이다. 그래서 일반 재화 시장에서 나타나는 투기의 가격 안정화 기능은 부동산 시장에서는 나타나지 않는다.
공급에 집착하는 반면 수요는 무시
둘째, 우리나라의 부동산 시장만능주의자들은 부동산 시장의 모든 문제가 공급에서 비롯된다고 보는 ‘공급환원론’ 내지 ‘공급만능론’을 피력한다. 이들은 노무현 정부 당시 부동산 가격이 폭등하는 이유는 공급이 부족하기 때문이며 이 문제를 해결하기 위해서는 공급을 어렵게 만드는 각종 규제를 풀어서 수요가 있는 곳에 공급이 확대되도록 해야 한다는 주장을 앵무새처럼 반복했다. 이들은 공급에 과도하게 집착하는 것과는 대조적으로, 부동산 수요에 대해서는 전혀 언급하지 않았다. 노무현 정부 당시 과잉 유동성이 투기 수요를 자극하고 있었고 그로 인해 부동산 가격이 폭등하고 있었음에도 불구하고, 시장만능주의자들은 그에 대해서는 일언반구도 하지 않은 채 공급 부족만을 뇌까렸다.
하지만 가격이란 수요와 공급의 상호 작용에 의해 결정되는 법인데, 자칭 시장주의자들이 왜 수요에 대해서는 한 마디도 하지 않은 채 공급만 문제시하는지 이해하기 어렵다. 그보다 더 이상한 일은 부동산 시장이 침체해서 가격이 하락하고 있는 요즈음에도 이들은 여전히 공급 확대를 주장하고 있다는 사실이다. 이번에는 몇 년 후에 주택 부족으로 인한 부동산 가격 폭등이 우려된다는 것을 이유로 내세우고 있다. 이들의 논리대로 부동산 가격이 폭등하는 것이 오로지 공급 부족 때문이라면, 요즘처럼 거꾸로 부동산 가격이 하락하는 것은 공급 과잉 때문이라고 해야 수미일관한 것 아닌가? 따라서 지금은 과잉 공급 문제에 대한 대책을 내놓아야 마땅함에도, 이들은 몇 년 후의 부동산 시장을 걱정하며 계속해서 공급 확대를 주장하고 있다.
사실 자세히 살펴보면, 부동산 시장만능주의자들의 논리에는 부동산 시장의 침체와 가격 하락에 대한 설명이 빠져 있다는 것을 발견할 수 있다. 짐작컨대 공급으로 설명하자니 말이 안 되고 수요로 설명하자니 일관성이 없고, 그러니까 그냥 아무 말 말고 넘어가자는 생각인 것 같다.
건전한 상식에 도전하는 보유세 무용론
셋째, 부동산 시장만능주의자들은 부동산 조세, 특히 보유세를 활용하여 투기 수요를 억제하려는 정책을 극도로 혐오한다. 이들의 이런 경향은 노무현 정부 당시 기승을 부렸던 ‘세금폭탄론’의 진원이 되었다. 이들의 보유세 혐오증은 주로 종합부동산세를 비판하는 과정에서 형성되었는데, 그것은 종합부동산세 반대를 넘어서 부동산 보유세 무용론으로까지 발전하였다. 부동산 시장만능주의자들은 보유세의 가격 안정화 효과는 일회적 혹은 제한적이라는 주장, 보유세는 전가되기 때문에 주택 가격을 낮추는 것이 아니라 오히려 상승시킨다는 주장, 소득을 기준을 볼 때 우리나라의 보유세 부담은 미국에 비해 낮지 않다는 주장, 우리나라 가구의 경상소득과 주택 자산 가액 간의 상관계수가 낮기 때문에 주택 자산 가액을 기준으로 과세하는 현행 주택분 보유세는 형평성에 문제가 있다는 주장 등, 아무 근거도 없는 파격적인 주장들을 내세우면서 우리 사회와 학계에서 이미 오래 전에 합의가 끝난 토지보유세 강화론에 정면으로 도전했다.
시장만능주의자들의 보유세 무용론은 워낙 다양한 내용을 가지고 있어서 여기서 상세하게 비판할 여유는 없다(상세한 내용이 궁금한 독자들은 전강수 외, 『부동산 신화는 없다』, 후마니타스, 2008을 읽어보시기 바란다). 다만, 이들의 주장들이 대부분 논리적 근거가 없거나 사실에 기초하지 않은 것이라는 점은 밝혀 두고 싶다. 이들이 주장한 것과는 달리, 보유세는 양극화의 주범인 부동산 불로소득과 부동산 투기를 근절한다. 보유세가 제대로 부과되면, 투기 목적으로 부동산을 다량 보유하면서 저사용 상태로 방치하는 경향이 사라질 것이므로 부동산 이용의 효율성도 높아진다. 또 부동산 가격 변동의 진폭이 축소되기 때문에 부동산시장이 금융시장과 거시경제를 불안하게 만드는 일도 줄어든다. 특히 종부세는 세수의 상당 부분이 교부세로 지방에 배분되기 때문에 균형 발전과 취약 지역의 복지·재정 수요에 도움을 준다.
부동산 시장만능주의는 지대 추구자들의 이데올로기
현실과 괴리된 자기만의 정답을 미리 만들어놓고 자나 깨나 그것을 주장하는 사람들을 평가할 때, 우리는 이데올로기적 혹은 근본주의적이라는 수식어를 사용한다. 그런 의미에서 부동산 시장만능주의는 이데올로기적이고 근본주의적이다. 그런데 많은 경우 이데올로기적․근본주의적 경향은 특정 계층의 이해를 대변하고자 하는 경향과 연결되어 있다. 부동산 시장만능주의도 특정 계층의 이해를 적극적으로 대변해 왔다. 그것이 대변하는 계층을 꼽자면, 부동산 부자, 강남 지역 부동산 소유자, 부동산 투기꾼, 건설업자 등인데, 이들은 모두 지대 추구자(rent-seeker)라는 속성을 갖고 있다. 결국 부동산 시장만능주의는 시장경제의 효율성을 저해하는 지대 추구자들의 이데올로기라고 할 수 있는데, 우리나라에서는 이런 이데올로기를 전파하는 사람들이 시장주의자를 자처하고 있으니 정말 아이러니한 일이다.
명문대 박사학위를 갖고 있고, 좋은 대학과 연구소에 재직하면서 활발한 저술 활동을 펼치는 소위 ‘전문가’들에게 대중은 맹목적인 신뢰를 보내는 경향이 있다. 하지만 부동산처럼 이해관계가 걸린 문제를 다루는 ‘전문가’들은 그 이해관계로부터 자유롭기가 쉽지 않다. 일찍이 헨리 조지(Henry George, 19세기 후반 미국에서 활동한 경제학자로서, 시장친화적 토지공개념의 원조로 알려져 있다)는 이들의 정체에 대해 정곡을 찌르는 언급을 한 바 있다. 독자들이 부동산 시장만능주의자들의 주장에 현혹되지 않기를 바라는 마음에서 헨리 조지의 말을 소개하며 글을 맺는다.
“경제학에서 여러 학설이 서로 일치하지 않는 것은 지극히 현실적인 이유 때문이다. 현재 문명 세계에서 인간은 부를 소유하려고 엄청난 투쟁을 벌이고 있다. 그렇다면 부의 생산과 분배를 다루는 학문이 이러한 투쟁의 영향에서 벗어나기를 바란다면 오히려 비합리적인 게 아닐까? (중략) 현재 대학은 그 자신의 존재 법칙 때문에 이런 불의(분배 불의를 가리킴: 인용자)를 낱낱이 드러낼 형편이 못 된다. 불의는 최소한 상대적으로라도 부유층에게 유리한데, 부유층을 대변하는 견해와 희망이 대학을 지배하고 있다. (중략) 현 상황에서 대학이 경제학을 진실하게 연구하기를 기대하기란 어렵다. 대학에서 경제학 교수직을 한번 맡으려면 자신에게 맡겨진 진정한 본분을 제대로 추구하지 않겠다고 암묵적으로 전제해야만 가능하기 때문이다.” (헨리 조지 저, 김윤상 역, 『정치경제학』, 아름다운 땅, 2010, 14-15쪽)
수도권 집값 하락과 전세난, 지방 부동산 가격 상승 등 최근의 부동산 상황을 놓고 언론마다 엇갈린 전망을 내놓아 혼란을 부채질 하고 있다.
수도권 집값 하락이 계속되자 한 쪽에서는 베이비부머의 은퇴로 대세하락이 시작됐다고 하는가 하면, 다른 쪽에서는 지방 부동산 상승을 예로 들며 아직 끝나지 않았다고 한다.
전세난에 대해서도 공급물량 부족, 상승 기대 소멸로 인한 전세선호, 월세 시장 초입 국면 등 다양한 의견이 오가고 있다.
인터넷에서조차 의견이 갈리고 있다. 일부 젊은 층은 윗 세대가 펼쳐 놓은 투기장에 뛰어들지 말자고 적개심을 드러내는가 하면, 기성세대는 일생동안 자녀 교육과 내 집 마련에 허덕이며 집 한 채 마련한 게 전부인데 투기세대로 몰리고 있어 억울하다는 반응이다.
부동산 시장을 놓고 세대분열 조짐까지 일고 있다고 해도 과언이 아니다.
-집 값 하락이 인구 구조 때문만인가-
각종 언론이 베이비부머의 은퇴로 집 값하락이 불가피하다고 한다.
언론에서 말하는 베이비부머는 1955년~1963년생이다. 이 기간 9년동안 출생자수가 대략 800만명이다. 한해 평균 90만명 내외 태어난 셈이다.
현재 32-41세인 1970~1979년생이 900만명이다. 한해 평균 90만명이 태어났다.
현재 22-31세인 1980~1989년생은 730만명이다. 한해 평균 73만명이 태어났다.
22~41세의 인구 대다수가 무주택자로 추정된다.
아직 결혼하지 못한 사람도 상당수이고 결혼을 했더라도 자산을 쌓을 기간이 부족했기 때문이다.
언론에서 말하는 베이비부머는 한국인구가 폭증하던 첫 연령대를 말하고 있다.
제1세대 베이비 부머 등장 이후 20년간 한국은 여전히 다출산 국가로 분류됐다. 실제로 1980년대 초반까지 정부 주도로 강력한 산아제한 정책이 추진되기도 했다.
인구가 감소하기 시작할 것으로 예상되는 10여년 후부터 부동산의 실질적 하락은 불가피할 지 모르나 아직까지는 유효수요가 상당히 있다고 보아야 한다.
제1세대 베이비부머의 은퇴가 시작됐다 해도 그들이 바로 주택시장에서 사라지는 것은 아닌 데다 새로운 주택 수요 연령대가 등장하고 있기 때문이다.
따라서 현재의 수도권 집 값 하락 내지는 정체는 인구구조 탓이라기 보다는 금융위기 이후의 불확실성과 소득 증가를 뛰어 넘은 부동산 상승 때문으로 봐야 한다. 좀더 정확히 말한다면 수도권 일부 지역은 몇 년간에 걸친 조정으로 매수 가능권에 들어 왔으나 물가고로 인한 구매력 감소로 상당수 소비자가 아직까지 부담스러워 하고 있는 형국이다.
-소득이 얼마나 늘었나-
국민총생산이나 1인당 국민소득이 아닌 주요 대기업 초임과 최저임금을 보기로 한다.
노동시장에 공급되는 신규인력 임금이야말로 소득의 척도로 안성맞춤이다. 물가상승률을 일정 부분 반영한 수치로서 국민들이 피부로 체감할 수 있기 때문이다.
모 인력업체가 해마다 발표하는 100여 주요 대기업 대졸 초임 연봉은 2006년 2650~2800만원에서 2011년 3300~3500만원으로 지난 5년간 30% 가량 올랐다.
최저임금은 2006년 시급 3100원에서 올해 4320원, 2012년 4580원으로 대기업 대졸 초임 인상률을 웃돌고 있다.
최저임금은 법률로 정한 임금의 바로미터이다. 뿐만 아니라 소득 증감 척도이자 현 경제 상황을 그대로 드러내는 수치이기도 하다.
주요 대기업과 노동단체가 해마다 최저 임금을 놓고 설전을 벌이는 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 실제로 최저임금제 도입 초기에는 이를 지키지 않는 업소가 많았으나 최근에는 이를 어기는 업소가 거의 없다.
최근 지방 부동산 상승은 인플레 헤지 성격이 강하다. 지난 5~6년간의 대폭적인 최저 임금 상승률이 이를 방증한다. 하지만 일부 지방은 이제 과열권에 접어들고 있다. 지난해와 올해 부동산 담보 대출에서 부산지역을 비롯한 일부 지역이 크게 늘고 있다. 최근 2~3년간 벌어진 해당 지역의 집 값 상승 및 분양열기와 무관해 보이지 않는다.
수도권 부동산은 제법 조정을 받았지만 실질 임금 인상을 뛰어넘는 물가고로 인해 여전히 구입여력이 떨어진다. 현재 수도권 집 값이 재차 하락하고 있기 때문에 내년부터 물가 인상을 보전하는 임금인상이 이뤄지면 구입할 여력이 생길 것으로 보인다.
-미국 주택지수와 한국 주택가격 하락-
금융위기 이후 수도권 외곽 부동산은 반토막 가까이 된 곳이 수두룩하다.
그나마 버티고 있는 곳이 수도권에서는 서울이고 그 중에서도 강남 및 도심권이다.
금융위기 이후 많은 사람들이 해외 부동산 동향에 관심을 갖게 됐다. 현재의 부동산 하락이 비단 한국만의 문제는 아니기 때문이다. 아이슬랜드를 비롯한 일부 국가는 폭락했지만 호주를 비롯한 일부 국가는 아직도 상승중이다.
경제전문가들이 금과옥조(?)처럼 삼는 금융위기 진원지 미국의 주택 가격을 보기로 한다.
미국 주택이 본격적인 상승을 시작한 해는 1996년부터이다. 빌 클린턴 대통령의 모기지 활성화 조치와 IT 혁명으로 10년 대세 상승을 시작한 셈이다.
이 시기 한국도 1990년을 전후로 한 폭등 이후 오랜 조정을 딛고 상승하려 했으나 1997년 IMF를 맞게 되면서 오히려 폭락했다.
Case & Schiller 지수에 따르면 미국 전국 주택지수는 2000년 100을 기준으로 1996년에는 80이었으며 최고 정점기인 2005~6년에는 190선을 기록했고 2011년 현재 130선에서 등락을 거듭하고 있다.
최정점기인 2006년에는 2000년 대비 100% 가까운 상승을 했고 현재는 2000년에 비해 30% 상승한 채 정체 상태이다.
Case & Schiller가 보여주는 미국 주요 대도시 주택 지수 상승률이다.
로스앤젤레스는 미국 서부 제1도시로 휴양과 산업이 공존하는 도시이다.
라스베이거스는 사막에 놓인 환락 유흥지로 생산은 거의 전무한 소비도시이다.
보스톤은 미국 동부에 위치한 유서깊은 곳으로 행정 산업 교육이 고루 발달했다.
덴버와 댈러스는 중서부와 남부에 위치한 중핵도시로 굴지의 대기업은 많지 않으나 지역 경제를 대표하는 곳이다.
라스베이거스 사례에서 산업체가 없이 경기에 민감한 곳은 많이 빠졌고 댈러스처럼 거품이 거의 없던 곳은 오를 때 적게 올랐으나 빠질 때도 적게 조정받았다. 보스톤처럼 고루 갖춘 곳은 제법 많이 올랐으면서도 조정 폭은 크지 않다.
이를 한국의 부동산에서 서울과 수도권, 강남과 비강남, 수도권과 지방에 대입해 봄직하다.
이를테면 로스앤젤레스를 서울 강남이라 보고, 보스톤을 도심으로 본다면 억지춘향일까?
과연 내가 보유한 부동산은 어떤 특성을 지닌 곳에 위치해 있는 지 자문해 볼 필요는 있다.
-전세난의 원인-
전세난의 원인은 한마디로 정의하기 어렵다.
경기불확실성이 가장 크다. 실질 구매력을 갖춘 계층이 집을 사지 않고 있기 때문이기도 하며 불황으로 인해 기존 세입자가 전세 혹은 반잔세로 눌러 앉아 있기 때문이기도 하다. 이른바 순환이 안되는 것이다.
또한 집주인들은 자산 보유로 인한 부담을 일정 부분 세입자에게 떠넘기고 있는 형편이다.
전세라는 제도는 한국만이 가진 독특한 제도로 서민에게는 사실 축복받은 제도였다.
과거 고도 성장기에 집 값 상승에 확신을 가진 사람들은 전세를 주고 그 자금을 재투자해왔다. 전세 값이 다소 헐하더라도 재투자할만한 상품 가격도 그만큼 쌌기 때문에 이들은 재산세나 감가상각비마저 기꺼이 부담했다.
자산 가격 상승이 어려워 보이자 집주인은 보유 자산에 대한 가치를 재평가한 뒤 이를 세입자에게 행사하고 있는 것이다. 이 과정에서 무주택 서민들만 어렵게 됐다. 능력 갖춘 자발적 세입자에게는 전세가 선택이지만 무주택 서민들에게는 생활 그 자체이다.
전세난을 두고 일부에서는 공급 부족 때문이라며 공급확대를 주장하고 있다. 현재 전국의 주택 보급률은 110%를 넘겼다. 일부 지방 및 시골에는 빈집이 넘치고 있다. 서울 및 수도권도 주거용 오피스텔 원룸 다가구 등을 포함하면 이미 100%를 훨씬 넘겼다. 그러나 자가 보유율은 20년전 50%대에서 현재 60%내외로 크게 증가하지 않았다.
선호지역 물량이 부족하다고 무작정 공급하기도 어렵다.5~10년후에는 극히 일부 지역을 제외하고는 물량이 남아돌 수 있기 때문이다.
-정부의 주택 임대 사업자 활성화 정책과 방향 전환 의도 -
주택은 사유재임에 분명하지만 사회재라는 특성도 함께 지니고 있다.
정부는 자발적 세입자들은 시장에 맡겨도 되지만 사회 탈락 취약계층에 대해서는 일정 부분 책임져야 할 의무가 있다. 여유있는 계층이 주택을 추가로 구입해 이를 임대케 해 시장을 순환케 하고, 재정이 한정된 정부로서는 공공 임대에 치중하겠다는 의도이다. 폭락을 방지하는 조치이다. 하지만 상승기로 돌아설 경우에는 부작용도 만만치 않을 것이다. 양극화를 조장할 수 있기 때문이다.
임대사업이 대중화 될 경우 장기적으로 전세는 사라지고 월세로 전환하는 게 추세로 자리 잡을 것으로 보인다. 적정 월세는 금리, 경기상황 등 당시 시장 상황에 맡겨질 것이다.
이처럼 월세가 대세가 되면 수선충당금이나 사용에 따른 감가상각비가 장기적으로는 세입자 몫으로 돌아갈 공산이 크다. 세입자가 거주하는 동안 그 건물을 사용했고 그에 따라 노후화가 진행되었기 때문에 수선충당금 부담은 당연하다는 논리이다.
외국에 오래 거주한 사람들은 이미 알고 있는 내용이지만 세입자는 재산세를 빼고 사는 기간 동안 점유에 따른 모든 권리와 의무를 떠맡는다. 계약 조건에 따라서는 세입자가 집 주인 재산세를 부담하는 경우도 있다. 이 경우에는 월세가 다소 싸다.
또한 세입자의 원상복구 의무도 강화될 것이다. 외국에서는 벽에 못 박은 자리도 모두 메워주고 페인트마저 칠해주는 경우가 태반이다.
하지만 경제상황이 나아져 조만간 과거같은 집 값 상승이 이뤄지면 전세 제도는 복원될 수 있다.
-대출규제와 비정한 자본주의-
최근 정부가 금융권 대출을 적극 관리하고 있다. 수 많은 전문가가 지적한대로 가계부채가 위험수위에 다다른 것은 사실이기 때문이다.
금융사의 기본적 수익구조는 예대마진이다. 내일 망하더라도 오늘 대출하는 게 그들의 생리다. 현재와 같은 규제아래서는 신용이 확보된 사람의 대출이 원활하다. 돈 떼이지 않을만한 사람을 골라 받으라는 게 정부의 원칙일 것이다.
돈줄을 죄기 때문에 2006~7년같은 부동산 폭등은 불가능하다. 담보를 제공한다 하더라도 대출 액수에 제한이 있는 데다 결국 갚을 능력도 함께 살피기 때문이다.
개포 주공 저층아파트처럼 전세금이 싸서 목돈이 많이 들어가는 곳은 특히 오르기 힘든 구조이다.
금융위기 파도가 언제 걷힐 지 알 수 없지만 위기의 그늘을 벗어난 뒤에는 결국 신용이 확보된 사람이 승자가 될 것이다. 부익부 빈익빈의 순환이다 그 것이 숱한 금융위기를 거치며 자본주의가 보여준 비정한 역사이다.
과거처럼 무리해서 집 살 필요는 없을 것이다. 하지만 안 사는 게 남는 것이라고 버티는 것도 장기적 견지에서는 정답이 아닐 수 있다.
거래량이나 경기그래프로 볼 때 올해 말부터 내년,혹은 2013년초까지가 중장기 바닥일 가능성이 높으며 지방 부동산은 내년부터는 지금같은 무차별적 상승은 어려워 보인다. 현 금융위기 상황을 1971~1980년의 세계 흐름과 비슷하다고 가정할 경우 2011년 현재의 사이클은 1974~1975년과 비슷한 상황이다.
부동산도 경제활동 결과중 하나로 보고 흐름에 맞춰 대처하는 게 현명한 자세일 것이다.
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