파죽지세 전세가, 안정의 가능성은 없는가?

파죽지세 전세가, 안정의 가능성은 없는가?

주택산업연구원 | 2011.09.15 11:34

조명수 경제학 석사

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가을철 전세대란 이제 시작

 

이번 주말부터 민족의 대명절인 추석 연휴를 맞이한다. 올해는 어느 해보다 추석이 이르고 날씨도 아직 더워 추석에 대한 느낌은 별로 들지 않지만, 고향과 부모님에 대한 간절한 생각과 좋은 것으로 보답해 드리고 싶은 마음은 누구나 같을 것이다. 하지만, 이런 훈훈한 생각을 가지기도 전에 ‘전월세 대란’이라는 우리의 현실은 너무나도 절박한 상황에 놓여 있다. 2010년 인구주택총조사 분석결과 40%가 넘는, 특히 수도권에 더욱 몰려있는 임차인들의 현실을 놓고 보면, 추석이후 닥쳐올 녹녹치 않은 상황이 우리를 답답하게 한다.

 

올해 전세가는 약 8%정도 상승하였다. 아직 가을철 계절수요가 진행되기 이전의 수치이므로 여기에 3~4%의 추가적인 상승이 예상된다. 추석이 지난이후 본격화될 전세가 상승 앞에 속수무책으로 바라만 봐야하는 무기력한 상황이다. 전세대란, 전세폭등, 전세난민 등이 어느 사이 익숙한 단어가 되어버린 지금 전월세시장의 추세적 상승은 정말 막을 수 없을까?

 

<표1> 연도별 주택가격지수 변화(2008 = 100)

 

<표2> 연도별 전세가격지수 변화(2008 = 100)

 

단기적으로는 막기에는 불가능한 상황

 

현재 전세시장의 상황은 매매시장에서 촉발되었다는 사실은 누구나 익히 알고 있는 사실이다. 매매시장이 활성화되지 않는 한 전세시장의 문제는 해결할 수 없다는 것이 중론이다. 주택가격도 필수재로서 하방경직적 특성을 지니고 있어 2008년 금융위기 수준보다 한껏 높아져있다. 2008년 금융위기를 발생시킨 미국은 약 25% 내외의 주택가격의 폭락이 있은 후에도 최근 추가적으로 하락하여 금융위기전보다 30%가까이 하락하였으나, 우리나라는 완만한 하락이후 꾸준히 상승하여 금융위기이전과 가격수준이 비슷하거나 높아졌다. 게다가 인천을 제외한 지방 5개 광역시와 지방의 경우는 수급문제가 발생하면서 금융위기 이전보다 훨씬 높은 가격수준을 보이고 있다. 그러나 구매여력으로 평가되는 개인의 소득의 증가는 이러한 상승률에 미치지 못하고 있고, 투자수익률도 타 대체가능한 상품 수준에 근접하거나 낮아졌기 때문에 매수를 꺼리고 있다.

 

또한 매매가격이 높아진 이런 상황에서 보금자리주택의 등장과 거시경제의 불확실성은 ‘매수해야 하는가?’라는 문제에 대한 관점을 불투명하게 만들어놓았고, 정부의 각종 대책에도 불구하고 관망세가 진한 형국으로 변화되었다. 흔히 말하는 매매대기수요의 전월세수요 전환으로 인한 전월세 수요가 늘어날 수밖에 없게 만든 것이다.

 

정부도 전월세 상승세를 꺽고 실수요자의 매수를 위해 작년 말부터 1~2개월 단위로 각종 전월세 대책을 줄줄이 발표하고 있으나 한 번 떨어진 매수세를 살리기엔 역부족인 것으로 보인다.

 

짙은 관망세와 시장을 어둡게 보고 있는 각종 보고서와 전망은 적어도 올해는 아니고 내년에도 ‘글쎄’라는 내용을 담고 있으며, 시장에 산적한 타당한 여러 가지 매수불가의 이유로 인해 이러한 관망세는 최소 내년 상반기까지는 이어질 것으로 예상된다.

 

돌이켜보면 전세난을 일으킨 또 하나의 문제는 수급문제이다. 매매시장이 수요가 줄었다고 해도 충분한 임대물량이 있다면 조절을 통해 전세대란을 막아볼 수 있을 것이나 사실은 그렇지가 않다. 우리나라 공공임대주택은 아직 많이 부족하다. 특히 주요 선진국과 비교하면 사회주택(Social Housing)등 임대주택을 공공을 통해 추진하여 10~20년간 공급량을 높여 20~30% 내외의 비율을 만들어서 주택의 절대적인 공공임대 주택을 보유하게 된 외국의 사례와는 거리가 있다. 2010년 임대주택통계를 살펴보면 장기임대주택 비율은 5.4%로 나타났다. 이는 OECD평균은 11.5%, EU평균은 9.4%로 나타나 크게 차이를 보이는 수치다. 특히 영국, 프랑스, 네덜란드 등과 비교해보면 취약한 수준이다.

 

공공의 주체인 LH의 자금난도 공급여력을 어둡게 하고 있다. 2009년 말부터 불거진 LH의 자금난은 공공의 여력을 크게 감소시키는 효과를 내고 있어 앞으로의 공공임대주택의 공급은 크게 늘어나긴 힘들 전망이다. 지자체 등 각 지방의 개발공사가 공공의 한 주체로 참여하고 있으나, LH 정도의 역량을 내기에는 역부족으로 보인다. 5년 공공임대주택이 사라진 이후엔 민간건설업자의 참여도 대폭 줄어들어 민간의 참여도 어렵게 보인다. 다만, 5년 공공임대주택 보급이 다시 시작되었고 또한 매입임대사업은 이번 8.18전월세 대책 등 꾸준한 정부의 지원 대책으로 인하여 계속 늘어날 전망이어서 어느 정도 효과를 기대해 볼 수는 있겠지만, 그 효과는 아직 미지수다.

 

공공임대주택은 140만여호에 가깝게 되었지만, 순공급량은 크게 늘어나지 않아2006년 이후 거의 같은 수준을 유지하고 있다. 앞에서 언급했던 바와 같이 LH의 여력 감소와 각 개발공사의 역량부족이 존재함과 동시에 민간건설사업자를 중심으로 한 분양전환의 양이 늘어나고 있다는 것도 큰 문제이다.

 

 

그렇다면 전세가 상승은 필연적이며, 장기적인가?

 

이 문제는 앞서 제기했던 매매수요창출 혹은 임대주택의 공급, 이 두 가지의 문제를 해결할 수 있느냐와 직결된다. 앞서 거론했듯 단기적인 시각으로 전세가 상승의 문제를 풀기는 요원해 보인다. 왜냐하면 2년 동안 꾸준한 상승세가 이어졌고, 봄부터는 그 기울기를 점차 가파르게 키워가는 양상에서 잇따른 정부의 정책에도 약발이 먹히지 않기 때문이다. 정부에서는 각종 대책 등을 통하여 단기적으로는 상승을 억제하고, 장기적으로 매매수요를 창출하여 전세 수요를 줄이려는 복안을 가지고 전세문제를 접근했다. 하지만, 가계대출 급증과 지속적 물가상승의 압박으로 인하여 이를 먼저 해결하려다 보니 부동산 정책과 물가 등 경제정책이 꼬이는 상황이 발생하여 서로 상충하는 결과를 만들어 내게 되었고, 시장의 반응은 미온적이 되어버렸다. 단기적으로는 정책의 힘을 전혀 느낄 수 없는 시장이었다. 아이러니컬하게도 지난 정부에서 각종 정부시책에 대하여 오버슈팅과 언더슈팅이 난무하며 극도로 반응했던 시장 상황을 생각하면 지금과는 너무나 대조적인 상황으로 보인다.

 

<표3> 정부 주요 대책과 예상효과

 

가을 이후에 펼쳐질 전세대란 이후 또 다른 전세 대란을 막기 위해서는  위에서 언급한 두 가지가 해결되어야 하는데, 현실적으로 가능한 방안이 존재하는지 살펴보아야 한다.

 

첫 번째로 매매수요창출을 위해서는 주택에 대한 세제지원이 더욱 필요할 것으로 보인다. 거래세와 양도세 감면을 통해 실수요에 한해 주택매매수요 증가와 거래량 증가를 목표로 두었다면, 실수요자들의 매매에 대한 부담을 세제지원을 통해 경감시켜줄 필요가 있을 것으로 보인다. 실수요자에 대한 금융지원은 과거 정부부터 꾸준히 주택정책의 일환으로 실행되어 왔으나 가계대출의 급증으로 현재에서 무리하게 시행하기에는 부담이 큰 상황이며, 세제 지원이 적절할 것으로 보인다. 현재 전세와 월세에 관해서는 각각 이자와 월세 부담액의 40%까지 300만원 한도 내에서 소득공제가 이루어지고 있다. 물론, 10년 이상의 구입대출에 관해서는 최대 1,500만원까지 소득공제가 되는 혜택이 있다. 이를 확대하여 시행한다면 이전의 대책들과 더불어 수요창출에 도움이 될 것이다. 미국이나 영국 등은 이미 세제지원 제도를 통하여 주택구매자에게 폭넓게 지원하고 있으며, 한시적인 세액공제를 통해 그 부담을 경감시켜 주고 있다. 

 

두 번째로 민간을 이용한 임대주택 공급노력이 필요할 것이다. 주택보급률은 이미 100%를 넘은 상황이지만, 수도권의 자가주택 보유율은 지방에 비해 낮은 수준이다. 또한 현 공공임대주택의 재고량으로는 영국 등이 실시한 임대료에 관련된 정책이 효과를 발휘하지 못할 가능성이 크다. 또한 임차인에게 바우처 등을 제공하기에는 재정의 상황을 고려해야 하고, 그 대상을 선정할 경우 고려해야 할 사항이 너무나 많다. 그러므로 주택보급률과 관계없이 공공임대주택의 공급량을 절대적으로 늘릴 필요가 있다.

 

LH가 재정적인 어려움에 처한 상황이므로, 민간섹터를 적극 활용할 필요성이 있다. 이미 8.18 전월세 대책을 통하여 민간임대사업자들의 영역을 넓혀주고, 이들이 사업을 영위하는데 필요한 사항을 개선하였다. 제2, 제3의 8.18 정책을 통해 임대주택확보에 있어서 가능한 정책 방향성을 타진할 필요가 있다.

 

<표4> 주택금융 관련 정부의 시기별 대책

 

 

주택구매를 위한 최적의 상태는 아니지만...

 

현재 주택시장이 어려운 상황임에는 틀림없다. 현재의 전세 대란이 주택시장의 어려움을 설명해주는 바로미터다. 게다가 거시경제 상황도 그리 밝아보이지는 않는다. 경제상황에 대해서 미국의 더블딥과 그리스 등 EU의 일부 국가의 재정문제 등이 악화될 것이라는 비관론이 다시 고개를 들고 있어 세계경제는 한 치 앞도 보이지 않는 안갯속 상황으로 진행되는 형국이다.

 

IMF와 최근의 금융위기를 겪으면서 부동산 시장 등 자산시장이 붕괴되리라는 비관론자는 많았지만 실제로 붕괴된 역사는 기록된 적이 없다. 주택시장도 마찬가지다. 이전 최근의 전세대란이 2002년에 있었고, 그 이전에도 크고 작은 전세난이 여러 해에 걸쳐 반복적으로 나타났다. 아쉽게도 통계는 확인할 길이 없지만 등락폭이 심하여 지금의 상황보다 더욱 좋지 않았다는 것이 일반적인 견해이다. 그때에도 일시적으로 해결할 방법이 요원했지만, 시간이 지나 결국은 해결이 되었다.

 

주택은 모든 자산과 마찬가지로 리스크를 안고 있고 그 크기가 변동되는 자산의 하나이며, 과거에는 안전자산으로 분류되었으나 수익률은 높은 특징을 지녔으나, 시간이 지나면서 이제는 안전자산의 모습은 많이 희석되었다. 현재 나타나고 있는 전세 대란이라는 현상을 돌이켜보면 전세는 현금에 기댄 주택시장 속의 또 하나의 안전자산으로 보인다. 거의 모든 위험이 주택을 가지고 있는 임대인이 부담하면서 임차인은 주거라는 문제를 해결할 수 있기 때문이다.

 

하지만, 전세난은 지속적으로 발생하고 있고, 또 앞으로도 발생가능성이 큰 문제다. 현재 실소유를 희망하는 세입자들을 위해 정책적으로 모든 문이 열려있는 상태다. 자산으로부터 얻어지는 기대수익률을 낮추고, 미래에 2년마다 거듭해서 발생할 주거이동의 문제와 반전세와 월세로의 전환으로 인해 전세 공급은 계속해서 줄어들어 수급문제가 계속되리라는 것을 예측해 본다면 자가로의 전환이 나쁘지만은 않아 보인다.