2011년 상반기 주택시장평가와 하반기 전망

2011년 상반기 주택시장평가와 하반기 전망

주택산업연구원 | 2011.06.23 11:01

장성수 건축공학 박사

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1. 2011년 주택시장

 

2010년말 주택시장경기가 싸늘한 가운데 2011년 주택시장전망을 둘러싸고 ‘뜨거운 바닥 논쟁‘이 전개되었다. 2010년 거시경제 전반은 회복기조를 보였으나 주택가격은 여전히 하락세였고, 거래도 한산하기만 했다. 이러한 상황에서 정부가 8․29 대책을 내놓자 하락세가 진정되고, 거래량도 다소 늘어났다. 11월 경 매매가격이 하락세를 벗어나면서 2011년의 시장동향에 대한 상승전망이 형성되었다. 즉, 2011년에는 저금리기조 하에 경기가 회복세를 보이고, 공급이 부족했기 때문에 주택가격은 바닥을 치고 상승세로 전환할 것이라는 주장과 주택시장이 장기 침체 국면에 빠져 있고, 주택담보대출이 워낙 많아서 가격하락세가 지속될 것이라는 주장이 팽팽하게 맞섰다. 이와 함께 2009년부터 전세가격이 상승하면서 전국적으로 전세보증금이 13.0%나 상승하자 전세시장의 가격상승이 매매시장으로 옮겨갈 것인가를 놓고서도 의견이 분분한 가운데 2011년의 주택시장은 시작되었다. 

 

 

2. 2011년 상반기 주택시장은 ‘전반적 부진-지방시장의 회복‘이 특징

 

연초부터 1․13대책을 시작으로 정부가 네 차례에 걸쳐 주택시장 활성화대책을 발표했지만 부처간 또는 여야간 이견으로 ‘분양가 상한제 철폐‘와 같은 근본적인 해법을 제시하지 못하면서 오히려 주택시장의 침체를 가중시켰다. 물론 신규 분양시장이 부산 등 일부 지방을 중심으로 활기를 띠었지만 서울을 포함한 수도권은 여전히 침체를 벗어나지 못했다. 소형 임대주택 공급을 늘리는 내용의 1·13대책과 전세자금 지원 및 임대사업 활성화를 골자로 한 2·11대책, 총부채상환비율(DTI)규제 부활 대신 취득세 50% 한시적 감면, 분양가상한제 폐지 등 대안을 제시한 3·22대책, 주택거래 활성화를 위한 5·1일 대책 등 거의 한 달에 한 번꼴로 정부대책이 나왔다. 그러나 정부의 기대와는 달리 시장의 침체는 지속되었고, 효과도 뚜렷하지 못했다. 오히려 국토해양부를 중심으로 분양가상한제 폐지를 추진하고 있지만 정치권의 반대로 차일피일 미뤄지면서 시장의 예측가능성이 사라지고 있다. 지난 3월 주택 거래를 늘리기 위해 취득세를 올해 말까지 50% 깎아주기로 한 대책은 부분적으로나마 거래를 촉진했을 것이다. 

 

그러나 최근 발표된 ‘5·1대책‘ 이후 주택거래가 오히려 줄어드는 현상이 나타나고 있다.  서울의 아파트 거래량은 올해 1월 7, 300여건에서 2월 6, 100여건, 3월 5,400여건으로 감소하다가 3·22대책 발표 이후인 4월 3,000여건, 5월 서울 아파트 실거래건수는 850여건으로 하루 30건이 되지 않았다. 거래가 줄어들면서 주택가격도 하락해 5월 들어 서울지역 아파트값은 4월 보다 0.10% 떨어졌다. 

 

분양시장은 지방과 서울·수도권이 대조를 보였다. 부산지역의 경우 해운대 자이는 587가구 공급에 1만 3,262명, 부산 명지동 두산 위브포세이돈 1,149가구 공급에 4,197명, 화명동 롯데캐슬 카이저 2차에는 1,397가구 공급에 1만 5,891명이 청약하는 호황이 전개되고 있다. 대구, 광주지역도 공급부족에 따른 수요 초과현상이 보이고 있고, 대전은 세종시 개발 진전, 과학비즈니스벨트 유치에 따라 주택시장이 활기를 되찾고 있다. 이에 비해 수도권 분양시장은 여전히 위축되어 4월 김포한강신도시에서 합동 분양시 대부분의 건설사들이 미달사태에 직면했다.

 

 

3. 5월 이후 아파트 거래량·가격 하락 지속

 

5월 전국의 실 거래량은 4만 8,077건으로 4월보다 13.5%가 줄었다. 총부채상환비율(DTI) 규제 부활 이후 주택거래량 감소와 가격 하락세가 지속되고 있다. 5개 신도시만 소폭 거래량이 늘었을 뿐 ‘5.1 주택거래 활성화방안‘에도 전국적으로 주택거래가 회복세로 돌아서지 못하고 있다.

 

 

DTI 규제 부활 직전인 3월에 전월대비 12% 반짝 증가했다가 4월과 5월 연속 하락세다. 지역별로는 서울이 3,805건으로 4월 4,787건 대비 20.5% 감소했고 서울 강남3구는 575건으로 4월 734건에 비해 21.7% 줄었다. 경기와 인천을 포함한 수도권은 1만 5,080건으로 4월1만 7,940건 대비 15.9% 감소한 반면 5개 신도시는 4월 1,588건보다 6.0% 증가한 1,684건을 거래량이 다소 증가하였다. 4월 아파트 실거래 건수가 증가했던 지방도 5월에는 3만2,997건으로 4월 3만 7,646건보다 12.3% 감소했고 6대 광역시도 1만 5,101건으로 4월 1만7,863건 대비 15.5%로 크게 줄었다.

 

수도권과 강남3구의 경우 2010년 말 9억원 초과 주택에 대한 취득·등록세 감면 혜택이 종료되고, 4월부터 DTI 규제 부활 등의 여파로 재건축 아파트 매수세가 위축되면서 아파트 거래량 감소세가 지속되는 중요한 원인으로 보이며, 5.1주택거래 활성화대책의 효과가 시장에 반영되지 못하고 있는 것으로 보인다. 

 

 

4. 전문가들의 하반기 시장전망 - 부동산 저점 통과로 투자심리 회복기대 속 전세난 지속

 

많은 주택관련 전문가들은 2011년 하반기 주택시장 경기 전망에 대해 의견이 분분한 가운데서도 "다소 회복할 것"으로 전망한다. 이러한 전망요인으로는 ‘주택시장 저점 통과 인식에 따른 투자심리 회복기대‘, ‘전세금의 지속적 상승‘, ‘2008년 이후 공급물량 감소‘, ‘가격의 완만한 조정 과정 속 회복세로 전환될 국면 도달‘, ‘보금자리주택 공급 재검토‘등이 거론되고 있다.  

 

또한 공통적으로 하반기에도 전세금 상승세가 이어지면서 전세난이 가중될 것으로 예상됐다. 전세난은 일시적, 국지적인 현상이 아니라 공급 부족에 따른 구조적인 문제로 고착화되고 있기 때문이며, 정부가 계속 전월세 안정대책을 내놓았지만 효과가 거의 없었다는 것이 그 증거라는 것이다.

 

 

5. 2011년 하반기 시장을 변화시킬 주요한 요인들

 

2011년 상반기와 하반기는 거의 유사한 주택시장 상황이 연출될 것으로 예상되며, 여기에 다음과 같은 변화요인이 작용할 것인데 이 가운데서도 가장 중요한 것을 들라면 뭐니뭐니해도 전세가의 상승일 것이다.

 

가. 전세가 상승은 매매가 상승으로 이어질 것인가?

 

전세 보증금의 수준이 주택 매매가의 60%에 근접하여 7년 만에 최고 수준에 달하고 있다. 이러한 수도권을 중심으로 한 아파트 전세가격이 상승함에 따라 전국 아파트의 매매가 대비 전세가 비율이 7년 만에 최고치를 기록하면서 하반기 수도권 주택거래시장이 회복될 것이라는 전망이 나오고 있다. 국민은행 ‘5월 주택가격동향조사‘ 자료를 보면 5월 말 전국 아파트의 전세가 비율은 59%로 지난 2004년 59.5% 이후 7년 만에 최고치다. 주택시장의 과거 경험상 전세 수요자가 매매로 돌아서는 기준점을 통상 ‘전세가 비율 60%‘로 보고 있다. 특히, 다른 지역에 비해 가격 상승세가 항상 먼저 이루어졌던 수도권은 전세가 비율이 60%까지 올라가기 전에 이미 주택거래 시장이 활기를 띠는 경우가 많았다. 지역별로 주택가격과 구매력이 다르기 때문에 전세가 비율이 반드시 60%를 넘겨야 주택시장이 활기를 띠는 것은 아니다. 서울은 지난 2005년 전세가가 매매가의 50%를 넘자 매매가가 상승하기도 했다. 현재 서울 전세가는 지난 2009년 2월 38.3%로 저점을 통과한 이후 꾸준히 올라 47%를 기록하고 있다. 앞에서도 지적한 바와 같이 수도권의 전세가 비율도 29개월째 연속 상승하여 2006년 10월 이후 최고치인 49.7%에 달했다. 한편 지방의 경우, 전세가 비율의 절대적인 수치는 수도권보다 훨씬 높지만 최근 부산과 대전, 경남에서 주택가격이 오르면서 전세가 비율은 오히려 감소해 전반적으로 보합세를 보이고 있다. 2011년 1월 68.4%였던 부산 전세가 비율은 4개월 연속 감소해 지난달 말 67.5%로 떨어졌고, 대전과 경남도 각각 70.3%와 65.1%로 내려갔다.  

 

이러한 전세가와 매매가 간의 과거경험에 근거할 때 현재 수도권 주택매매시장의 가격수준이 거의 최저점이라 전제할 때 2011년 가을 전세값이 3~4% 추가로 오른다고 가정하면 연말, 늦어도 2012년 초에는 주택매매시장이 상승국면으로 전환할 가능성이 있다. 

 

나. 정부의 정책 가운데 무엇을 고려해야 하나?

 

2011년 하반기 주택시장에 영향을 줄 정부의 정책은 ‘분양가상한제 철폐여부‘, ‘전월세상한제 도입‘, ‘기준금리의 인상‘으로 집약된다.

 

우선 정부의 정책의지와 정치권이 마찰을 빚고 있는 가운데 ‘분양가상한제‘가 철폐된다면 주택시장의 거래경기를 촉진하게 될 것이며, 법제화가 이루어지지 않는다면 거래의 위축회복과 거래가격의 상승은 상당한 시간이 지난 후에야 가능할 것이다. ‘전월세상한제‘가 국회에서 입법화되어 2012년부터 시행될 경우 집주인은 향후 4년간 전세가를 제대로 인상할 수 없다고 보고 2011년 하반기 전세 계약시 전세가격을 일시에 크게 상승시킬 것으로 예상된다. 이로 인해 전세가격 상승폭이 한층 급격해지면 구매력이 있는 계층이 주택구입에 나설 것으로 예상되면서 매매가격의 상승을 앞당길 것으로 보인다. ‘기준금리의 인상‘에 따라 대출금에 대한 이자부담이 증가하게 되면 구매력의 감소로 인한 수요 감소로 주택거래가 위축될 것으로 예상된다. 

 

이처럼 2011년 하반기 주택시장은 가격상승요인과 하락요인이 병존하고, 수도권과 지방의 경기양극화현상마저 진행되면서 복잡한 양상으로 진행될 것이다. 이러한 혼란의 와중에서 독자들께서는 시장의 흐름에 휩쓸려 내집 마련의 기회를 상실하기 보다는 주택시장에 대한 스스로의 판단과 주관에 따라 주택구입시기를 선택하는 현명한 소비자가 되시길 바라마지 않는다.