피해자만 존재하는 House Market?

피해자만 존재하는 House Market?

주택산업연구원 | 2011.06.01 14:45

노희순 도시공학 석사

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Home은 가정, 가족이 모여 있는 곳, 집 내부를 의미하며 House는 사는 곳, 물건으로의 주택을 뜻한다. 비슷하면서 차이가 난다. 다만 가족을 중시하는 우리 주거문화와 거주의 의미를 부각시키면 우리에게 주택은 Home이 좀 더 부합한다. 하지만 최근 주택의 소비패턴에서는 투자의 의미가 부각되면서 House에 더 가깝다. 그렇다면 이러한 House Market의 각주체들은 행복할까? 현재 주택시장을 보면 피해자만 존재한다. 공급측면에서 공급자(건설업체, 공사 등)는 PF대출 부실 위험 및 신규 사업감소, 구조조정시기 입박 등으로 사업영역이 축소되면서 존립에 위협을 받고 있다. 공급자의 이러한 문제는 주택 투자자에게도 리스크를 전이시키고 있다. 직접적으로 그 동안 수혜자로 인식되었던 주택사업에 투자했던 금융권, 토지소유자 등도 PF 대출연체, 건설업체의 부도/법정관리신청, 토지보상지연/사업취소 등으로 어려움에 처해 있으며 간접적으로 지방채, 국채, 회사채, 장단기 유동화자산 등의 개인투자자에게까지 피해의식이 확산되고 있다. 즉, 공급주체에 있어 공공이든 민간이든, 금융권이든 개인투자자든 리스크가 확대되고 있는 것이다. 수요측면에서도 대부분의 주체가 주택에 대한 피해의식을 갖고 있다는 것이다. 2000년대 구입자 대부분이 저금리기조에 따라 주택담보대출을 안고 주택을 구입했다. 무주택자들의 주택가격 상승에 대한 공포심이 확산되면서 지불능력이상으로 광범위한 주택구입층을 형성시켰기 때문이다. 특히 2006년이후 향후 가격상승을 기대하며 시장에 진입한 30~40대가 현재의 “하우스 푸어”계층을 형성하고 있다. 임차주택 거주자들도 2009년 10월이후 수급불균형에 의한 전세난이 발생하면서 주거 하향이동, 주거비부담 등 전반적인 주거환경이 약화되고 있다.

 

장기적으로는 주택시장기능 회복을 주문하면서 서로 다른 정책과 대응을 요구하는 것은 이처럼 많은 주체가 존재하고 관점이 차이나기 때문이다. 그렇다면 주택시장에서 피해자를 줄이는 방법은 무엇일까? 단기간 효과를 기대한다면 누구라도 답은 없다. 30년 이상 고착되어 온 시장환경을 획기적으로 변화시킬 수 없기 때문이다. 다만 얼마나 덜 고통 받고 얼마나 빨리 시장기능을 회복하느냐는 각 주체간이 하기 나름일 것이다.

 

 

주택의 자산 인식 변화

 

사실 그 동안은 주택에 대한 수요가 충분하고 주택의 안전 자산적 성격과 높은 투자수익률, 주택 구입에 대한 선호 의식 등으로 실주거 수요든 투자수요든 안정적인 수요층이 존재했다. 이러한 수요가 다시 수요를 이끌면서 과거 성장기에 대부분이 주택자산에 투자하는 행태가 고착화되었다. 이로 인해 국민 대부분을 가격상승에 기반한 부동산 투자가 또는 전문가로 만들었다.

 

주택 투자선호 성향은 주택이 갖는 장기적인 가격상승 패턴과 가격변동 위험성에 민감한 수요 및 투자 패턴 때문이다. 특히 주택은 투자재와 “주거”라는 기본권으로 복합 구성되어 있기 때문에 하락기간에도 타 상품보다 심리적으로 안정적인 수요가 가능했다. 실제수익률과 리스크(최저 수익률)를 비교해보면 주택은 안전자산과 위험자산 사이에 위치해 있으며 수익률이 마이너스일 때도 주거비용을 고려하여 상쇄되는 효과가 있었다. 2009년 기준 10년간 전국주택의 수익률(5.4%)과 리스크(-2.1%)는 주식(연평균 수익률 11.6%, 최저수익률 -50.9%)과 저축성 은행상품(연평균 수익률 4.7%, 최저수익률 3.3%)의 중간쯤에 위치해 있다. 이러한 특성 때문에 기존주택구입자 대부분은 여전히 “가격상승에 기반한 주택시장 회복”을 기대하고 있다. 아직까지 주택을 Home보다 House로 보고 있는 주체가 많다는 것이다. 하지만 주택의 위치가 안전자산에서 위험자산 쪽으로 움직이고 있다는 사실에 대해 불안감은 갖고 있을 것이다. 이를 반영하듯 최근의 주식상승분과 주택시장 정체를 반영한다면 주택의 수익률은 더 감소한다. 2002년~2011년 3월까지 상품별 연평균 투자수익률을 비교해보면  코스피지수는 13.6%, 전국아파트는 4.8%, 강남아파트는 7.2%, 국고채는 5.6%, 회사채는 6.4%, 정기예금은 4.1%로 주택의 수익률이 더 감소하였다.

 

반면 리스크(하락가능성)는 더 증가하고 있다. 주택 실질투자수익률은 현재 상황이 유지된다면 향후 마이너스가 확대될 수밖에 없다. 국토연구원의 연구에 따르면 주택투자에서 수익을 내기 위해서는 세금, 관리비, 대출이자 등을 고려할 때 매년 3.5% 이상 상승해야한다. 하지만 최근 상황은 이를 충분히 만족시키지 못하고 있다. 수도권이외 지역은 이를 만족시키지만 주요시장인 수도권은 그렇지 못하고 있기 때문이다. 2011년 1월부터 4월까지 상승률은 전국 3.7%, 서울 0.5%, 수도권 0.8% 그치며 광역시 6.8%, 지방 6.0%는 상대적으로 높은 상승을 보이고 있다.

 

또한 주택가격이 3.5%이상 상승하더라도 이를 넘는 물가상승(한국은행의 물가상승률 2011년에 3.9%, 2012년에 3.4%전망)이 예상되면서 주택의 실질투자수익의 마이너스가 예측된다. 일부에서는 물가상승보다 낮은 주택가격 상승이 일종의 주택가격의 조정으로 인식되어 상승률갭(물가상승률-주택가격 상승률)을 줄이기 위해 주택가격 상승가능성이 제기되기도 하지만 그 동안 주택가격상승이 물가상승 이상이었던 기간이 길기 때문에 이를 고려하면 가격조정인식이 가격에 반영되기에는 무리가 있다. 특히 주식의 반대매매와 같은 현상이 주택에도 발생할 가능성이 나타나면서 리스크는 더욱 커지고 있다. 주식의 신용/미수와 주택담보대출을 통한 주택구입은 레버리지측면에서 같은 기능을 하고 있다. 다만 주식시장은 반대매매가 발생하더라도 단기간에 하한가로 처분 가능한데 반해 주택의 경우는 경매수요에 따라 처분 가능한 하한선이 없으며 기간이 더 걸린다.

 

 

이탈가능계층에 의한 주택시장 리스크 증가

 

상승기에 주택가격상승이 또 다른 수요를 유인하여 다시 가격을 상승을 유인했듯이 정체기에 실질주택가격하락이 또다시 수요를 억제하여 가격을 상승을 막고 있는 것이다. 특히 주택의 거주인식 변화가 IMF이후부터 꾸준히 제기되고 최근의 전세난 형태와 맞물려 주택에 대한 인식이 소유에서 거주로 변화할 것이라는 믿음이 “부동산 불패신화”를 누르고 있다. 이처럼 실질주택가격 하락이 지속되고 거래가 감소하면 어떻게 될까? 가장 취약하고 적극적으로 주택에 투자했던 주택구입계층부터 시장에서 강제적으로 이탈되면서 시장주체들에게 충격이 전이될 것이다.

 

주택시장에서 강제 이탈 가능성이 있는 계층은 누구일까? 소득에 있어서는 5분위 구분 중 부채상환 능력상 열위에 있는 1분위 계층으로 가처분소득대비 총부채 비율이 5.85배이다. 또한 부채보유가구 비중은 59.5%이며 부채가구 중 71.8%가 원리금지출이 부담스럽고, 26.6%가 매우 부담스러워하는 상황에서 순자산여력이 높지 않은 2~3분위 경우 거주주택마련비중이 각각 48.9%, 56.2%로 높아 부동산가격변화에 민감하다(전체의 경우 거주주택마련 37.5%, 거주주택이외 부동산 마련 26.0%).연령별 상으로는 자산보다 일정소득을 근거로 대출받고 2000년대에 주택투자에 적극적이었던 30대와 40대의 리스크가 크다. 가구당 평균 부채가 30대는 약 5,600만원, 40대는 약 8,800만원으로 소득대비 높은 편이며 연령별 부채보유가구 비율도 각각 67.7%, 71.1%로 대출을 통한 주택투자에 적극적이었던 것으로 보인다. 이에 따라 30대와 40대의 하우스푸어 인식 비중이 타연령층보다 높은 각각 20.1%, 13.5%로 나타나고 있다.

 

 

즉, 저소득층뿐만 아니라 과도한 차입으로 주택매입을 한 중상위 자산층(주로 30대~40대)도 단기적으로 금리가 상승하면 심리적 가계 채무상환부담이 증가하고 예상보다 낮은 수익률이 나타나면 보유주택을 처분하게 되는 것이다. 문제는 가계자산 중 부동산 등 비금융자산이 차지하는 비중이 미국 35.1%, 일본 41.3%, 영국 54.8%보다 높은 79.6%라는 현실이다. 특히 담보대출의 대부분이 부동산 마련을 위한 대출로 구성되어 있어서 부동산가격의 변화에 따라 재고주택의 시장공급이 단기간에 급증할 수 있다는 것이다. 이 경우 제 2금융권의 담보대출채권 부실화를 시작으로한 금융권의 부실화, 신규분양시장 수요감소 유인으로 인한 건설업체 사업영역축소와 건설금융 부실화, 소비축소로 인한 경제전반의 역량감소 및 자산 축소 등 주택이 사회전반으로 리스크 확대시키는 단초가 될 것이다.

 

 

장기적으로 주택의 관점변화 필요

 

주택에 대한 인식, 즉 주거문화의 변화로 향후 시장변화(전환기)가 예상되고 있는 시점에서 향후 주택 시장기능회복을 위해서는 주택에 대한 인식, 가치의 정의가 선결되어야 할 것이다. 시장에서 주체들(가계, 공급자, 정부, 금융기관 등)간에 주택을 다른 시각으로 인식하고 행동한다면 불확실성, 리스크 등의 부담은 오히려 증가할 것이며 시장스트레스 누적으로 시장기능 회복은 소원해질 것이다.

 

우선적으로 주택 소비에 있어 투자보다 거주에 중점을 두어야 할 것이다. 향후 주택시장 변화에 영향을 미칠 수 있는 가장 큰 요인은 경제저성장이며 이로 인해 구매여력이 하락하고 주택수요 패턴이 선진국형으로 가는 과도기를 형성할 것이다. 따라서 단기간 가격 회복이 가능하더라도 일본처럼 자가 점유율 60%의 안정적 시장 형성까지만 자가 공급이 요구되고 긍극적으로는 임차공급이 필요할 것이다. 이 과정에서 임차시장의 극심한 변화와 고통이 예상된다. 이는 임차시장의 주택공급이 절대적으로 부족하고 현재 임차공급의 대부분이 가계에 의하며 그 형태가 전세이기 때문이다. 전세이외의 임차시장이 활성화되고 적정가격이 형성되기까지 큰 수급변동과 가격변동 과정을 거칠 것으로 예상된다.

 

다음으로 다주택자에 대한 인식이다. 향후 다주택자는 주택을 투자재로 인식하고 거주를 제공하는 공급자이다. 앞서 언급했듯이 향후 주택은 단기간의 시세차익을 목표로 수익을 창출하는 자산이 아니다. 정부가 모든 임차주택을 공급할 수 없다면 결국 민간업체 또는 다주택자들의 임차주택공급이 원활할 수 있게 환경을 조성할 필요가 있다. 이를 위해 세제부문에 대한 검토가 선제적이고 순차적으로 이뤄져야할 것이다.

 

마지막으로 더 이상 주택시장이 정부 정책에만 의존에 해서는 안된다는 것이다. 과거에는 한쪽 측면에만 문제가 집중되는 경향이 있어 일부 정책적 조절이 가능했다. 물론 정부의 직접적인 개입이 시장의 불확실성 확대와 주택가격의 오버슈팅 또는 언더슈팅을 유인한다는 문제가 있었지만 단기적인 효과는 충분했다. 하지만 최근의 주택문제는 관련 주체의 사회 전반 확대, 동시다발적 리스크의 발생/확산 등으로 인해 더 이상 정책에만 기댈 수 없는 상황이다. 또한 그동안의 주택정책과 시장의 대립관계로 인해 내성이 형성되었기 때문이다. 이로 인해 현재 시장은 정책 피로도에 의해 시장 반응이 “0”에 가까운 상태이다.  과거처럼 단순히 외과적 시술로 문제가 되는 부분을 들어낼 수도 없다. 주택시장이 그 동안의 지속적인 시술(직접적인 정책개입)로 자생력은 약화되었고 문제가 되는 부분을 들어낸다고 회복될 수도 없고, 타분야에 악영향을 주기 때문에 시술도 불가능한 상황이기 때문이다. 즉, 단기적인 시장 시술(정책)은 더 이상 시장에 긍정적이지 않다는 것이다. 설혹 단기간 시장안정 또는 가격회복에 성공하더라도 다시 또 다른 요인에 의해 쉽게 흔들릴 것이다.

 

왜 그럴까? 우선 시장 정체기와 주체간 대립 관계에서 볼수 있다.  현재처럼 경제와 주택시장, 가계와 기업, 금융권과 기업, 가계와 금융권 등이 복잡하게 얽혀 있고 모든 주체가 손실이 발생하는 시장에서는 정책의 방향성과 시기를 결정하기 어려운 상태이다. 문제는 주택시장에서 주택정책을 비판하면서도 여전히 정부정책에 의존해 해결하려는 경향이 높다는 것이다. 정책은 적정 타겟팅 대상(취약계층)만을 보조하고 타겟팅 이외 그룹은 시장 기능이 원활히 담당할 수 있도록 주택시장의 환경 조성에 중점을 두는 관점이 필요하다.

 

 

시장의 자생적 변화는 이미 시작

 

과연 그렇다면 어떻게 해야하는가? 어렵겠지만 각 주체들은 기대하지 말고, 신뢰하고, 단기간 효과를 위해 무리하지 말아야 할 것이다. 그렇다고 마냥 기다릴 수도 없다. 따라서 시장의 각 주체는 자체적으로 어려운 시기를 능동적으로 해결해 나가야 할 필요가 있다. 이를 위해 필요한 것은 거래를 통해 적정가격이 결정되는 시장형성과 참여이다. 이미 일부에서는 이러한 시도가 이뤄지고 있다. 공급자는 분양가를 낮추고, 금융권은 손실이 발생하더라도 사업 진행을 위해 직접 참여하는 사례가 나오고 있다. 수요자도 능동적으로 소비를 창출해가고 있다.

 

초기에 무리한 수익률로 계획되어 부실화 위험에 있던 신규 아파트 단지를 채권은행이 주도하여 수요가 있는 평형으로, 하락한 분양가격으로 공급시켜 성공한 사례이다. 과거 부동산금융이 중요시되면서 금융권의 투자은행화가 쟁점이 된 적은 있으나 이처럼 부실이 예상되는 사업을 손실을 감수하면서까지 적극적으로 회생에 참여한 경우는 드물다. 또 다른 시도는 소셜커머스를 이용한 조합주택의 공급이나 미분양주택 소비가 있다. 수요자는 적정가격으로 생각하는 주택가격 하락을 기다리지 않고 수요를 모아 적정가격에 직접 공급하고 소비하는 형태이다. 물론 이러한 시도들이 100%로 성공하고 수익을 내지는 못하겠지만 시장에 능동적으로 참여함으로써 적정가격 형성 및 주변가격 영향, 거래 발생이라는 긍정적인 효과를 발생시킬 수 있다.

 

그렇다면 현재 주택시장에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 거래를 만들어 낼 수 있는 적정가격일 것이다. 이러한 관점에서 보면 매수자가 적정하게 생각하는 주택가격 정보가 중요하다. 현재 주택시장에는 물건(주택), 공급자(건설업체 및 기존주택소유자), 수요자는 존재하지만 제일 중요한 시장(매매시스템)은 없는 상태이다. 매도가(호가)를 중심으로 하는 공급자 시장이 있으나 매도가 정보만으로는 주택공급자든 수요자든 주택가격에 대한 확신을 줄 수 없다. 따라서 매수가 정보를 시장에 제공하는 시스템이 필요하다. 주택가격이 정체기이기 때문에 급매물 소화에 있어 수요자입장에서는 매수가를 공개하는 것이 상대적으로 불리하게 여겨질 수도 있지만 수요자가 주택을 구입하는 순간 공급자로 입장이 변화할 수 있기 때문에 가격저지선을 확인할 수 있는 매수가는 수요자에게도 중요하다. 즉, 현 상태에서 벗어나기 위해서는 정책에 의존하기보다 거래를 통한 시장기능회복 노력이 필요하다.