집을 살까 망설이는 당신에게 - 우리는 지금 부동산 지옥의 입구에 있다

우리는 지금 부동산 지옥의 입구에 있다

 

[이태경 칼럼] 금리 오르면 파국 피할 수 없어… 불어터진 건 부동산 3법이 아니라 폭발 직전의 부동산 거품

  

박 대통령은 부동산 3법을 불어터진 국수로 여기고 불어터진 국수라도 먹고 부동산 시장이 회복되고 그 여파로 불쌍한(?)경제가 살아난다고 생각한다.

박 대통령은 주택 매매거래량이 늘어나고 가격이 들썩이는 지금의 주택시장이 정상이고 경제활성화에 도움이 된다고 생각하는 것이 분명하다.

그리고 촉매제 역할을 한 건 이른바 부동산 3법이라고 판단하는 것 같다. 이건 정말 완전한 착각이며, 위험하기 이를데 없는 인식의 전도다.

현재 주택 매매거래량이 늘어나고 가격이 들썩이는 건 치솟는 전세가격을 견디다 못해 어쩔 수 없이 매매시장으로 들어오는 가련한 임차인들 덕분이다.

그리고 이 가엾은 임차인들을 토기몰이하듯 매매시장으로 몰아댄 게 바로 박근혜 대통령이다.

임차인들은 부동산 취득비용과 재산세 부담, 주택가격하락에 대한 두려움에도 불구하고 매매가격에 육박하는데다   매물이 너무나 희귀해 도무지 구할 길이 없는 임대차 시장에 머물 방도가 없어

도살장에 끌려가는 소의 심정으로 매매시장으로 들어오는 중이다

 

중산층과 서민들은 전세대란에 피눈물을 흘리는 중인데 국정의 최고 책임자라는 대통령은 부동산 시장이 살아나고 이로 인해 경제도 기력을 차린다며 희희낙낙하고 있다.

박 대통령이 일부러 시민들을 못살게 구는 것은 아닐 것이다.

박 대통령 나름으로는 '수급의 극단적인 불균형으로 인한 전세가격 폭등 → 전세대책의 의도적 무시 → 전세시장에 머물 방법이 없는 임차인들의 매매시장 진입 → 주택거래량 증가 & 주택가격 상승 → 건설경기 활성화 & 부의 효과에 의한 소비 증가 → 경제성장률 상승'이라는 선순환 도식을 머릿 속에 그리고 있을 것이다.

그리고 이제 그 선순환 고리가 가동된다고 믿고 있을 것이다.

불행히도 박 대통령이 꿈꾸는 선순환 고리는 시효가 다했다.

부작용이 크긴 하지만 저런식의 선순환 고리가 유효할 때가 있었다.

고용이 보장되고, 소득이 빠르게 늘며, 자산가격 상승의 수혜가 고루 퍼지던 시절이 그 때다.

그러나 그 시절은 과거의 일이고 다시 돌아올 수 없다.

박 대통령은 현실을 직시하고 과거에 집착하지 말아야 한다. 하지만 이런 주문은 박 대통령의 퍼스낼러티와 스타일 앞에서 참으로 허망하게 느껴진다.

가뜩이나 소득대비 주거비가 높은데 더해 빚내서 집을 사거나, 빚내서 전세보증금을 맞춘 중산층과 서민들은 다른 부문에 소비를 할 여력이 없다.

그나마 저금리 기조가 유지되면 다행이지만, 글로벌 경제의 심장 미국이 자산 버블의 선제적 제거를 위해 기준금리를 과격하게 올릴다면 저금리 기조를 유지하는게 불가능해질 것이다.

이자 부담이 크게 늘어나면 허약해질대로 허약해진 가계가 이를 견딜 수 있을까?

상상만해도 끔찍하다.

어쩌면 우리는 지금 부동산 지옥의 초입에 있거나 이미 부동산 지옥에 빠진 것인지도 모른다.

서민과 중산층을 부동산 지옥으로 밀어넣은 가장 큰 책임은 당연히 박근혜 대통령에게 있다.

끝으로 언론에게 한 마디. 참여정부 당시 조중동을 위시한 대부분의 언론이 버블세븐 위주의 주택가격 상승에 대해 정부의 무능을 얼마나 힐난했던가?

종부세를 세금폭탄이라고 얼마나 사납게 몰아세웠던가?

하지만 노무현은 동원할 수 있는 정책수단을 모두 동원해 부동산 투기와 맞섰고 그 덕분에 전 세계가 부동산 버블 붕괴로 홍역을 치르는 사이 대한민국은 안녕했다.

백보를 양보하더라도 참여정부 당시 임대차시장은 안정돼 있었다.

버블세븐 위주로 아파트 가격이 폭등했지만 이런 현상이 주거비 상승으로 직결되지는 않았다.

쉽게 말해 버블세븐 위주의 아파트 가격상승은 상대적 박탈감에 기인한 심리적 스트레스의 영역이었던 것이다. 반면 지금의 전세난은 명백하고도 현존하는 위협이다.

노무현에게 그토록 가혹했던 언론이 정작 중산층과 서민들의 숨통을 치명적으로 조이고 있는 전세난에 대해 박근혜의 책임을 얼마나 준열하게 묻는지 묻고 싶다.

언론이 노무현을 잡듯 박근혜를 잡았다면 박근혜가 태평하게 "불어터진 국수" 운운하는 발언을 할 수 있었을까? 없었을 것이다.

 

 

[서소문 포럼] 집을 살까 망설이는 당신에게

  

“겁나게 오르는 전셋값을 봐. 아무래도 집을 사야 할 것 같아.”(40대 동생) “무슨 소리. 난 노후를 대비해 집을 팔 마지막 기회가 왔다고 보는데.”(50대 형)

　설 명절 때 만난 가족의 대화에서 집값 얘기가 단연 으뜸이었다. 그도 그럴 것이 일부 지역 전셋값이 집값의 90%까지 치솟았다. 전셋값에 밀려 집값도 5~10%씩 회복한 곳이 많다. 서울의 아파트 분양가는 1년 새 15%나 뛰었다. 주택 거래도 부쩍 늘어 버블기였던 2006년 이후 10년 만에 최고치를 기록 중이다. 건설업체들은 신이 났다. 올해 전국 아파트 분양 계획은 35만 채로 사상 최대 물량이다.

　모처럼 달아오른 주택시장을 보며 사람들의 고민은 깊어 간다. 집이 있든 없든 다 마찬가지다. 집값은 사실 귀신도 맞히기 힘들다. 거시경제는 물론이고 정부 정책과 투자심리까지 온갖 요인이 얽혀 작용하기 때문이다. 그래도 3년 이상 중장기 집값 흐름을 짐작하게 하는 변수들은 분명 있다. 소득과 인구·금리·주택수급 등 집값을 떠받치는 4개 기둥 말이다. 이게 약하면 집값은 결국 무너질 수 있다. 집을 살까 고심하는 무주택자의 입장에서 4개 기둥의 강도를 점검해 보자.

　먼저 소득이다. 집값이 현 수준을 유지하거나 오르려면 누군가 그런 가격에 집을 계속 사 줘야 한다. 하지만 앞으로 주택시장의 주력 수요층이 될 30~40대 가구는 소득이 정체 내지 감소 추세다. 기업 구조조정과 자영업 몰락이 이들을 옥죄고 있다. 20대 청년층은 더욱 딱하다. 아예 일자리를 찾지 못해 저소득 계약직으로 내몰리고 있다.

　소득 대비 집값(PIR)을 봐도 위험 징후가 엿보인다. 서울의 PIR은 현재 10배로 홍콩(13.5배)에 이어 세계 최고 급이다. 도시 근로자 가구의 연 평균 소득은 5600만원인데, 서울 집값은 평균 5억6000만원으로 꼭 10배라는 얘기다. 강남만 따로 보면 가구당 평균 소득은 1억원이 안 되지만 집값은 평균 10억원으로 10배 이상이다. 뉴욕(7배)·런던(8배)·도쿄(7.5배) 등 세계 최고 부자들이 사는 도시보다 높다. 경기도가 현재 7배로 이들 도시와 엇비슷하다.

　둘째, 인구 구조다. 한국의 생산가능인구는 2017년을 피크로 줄어들게 돼 있다. 2018년부터는 40대 후반의 주력 소비층이 감소한다. 이른바 ‘인구절벽’이다. 이즈음 베이비붐세대의 은퇴도 절정을 이뤄 집을 줄이려는 사람이 급증하게 된다.

　셋째, 금리다. 요즘 정부까지 나서 연 1~2%대의 대출을 해 주겠다며 주택시장에 기름을 붓고 있다. 5억원을 빌려 봐야 월 이자가 110만원 정도다. 집을 살 유혹이 생길 만하다. 하지만 금리가 계속 이렇게 낮을 순 없다. 미국이 금리를 올리면 한국도 슬금슬금 따라 올릴 수밖에 없다. 2% 금리가 3%로 오른다고 할 때 여전히 저금리는 맞지만 이자 부담은 졸지에 50%나 늘어난다. 아무리 이자가 싸도 빚은 무서운 괴물로 돌변할 수 있다. 더구나 한국의 주택대출은 만기가 3~5년으로 짧고 변동금리로 돼 있어 위험하기 짝이 없다.

　넷째, 주택 수급이다. 수도권의 주택은 앞으로 3년 정도 계속 모자라게 돼 있다. 서울 강남권 아파트를 중심으로 한 재건축 때문이다. 정부 규제가 풀리면서 강남에만 8만8000가구, 서울 전체로는 15만 가구가 재건축을 준비 중이다. 한꺼번에 아파트가 대거 헐리다 보니 이들이 임시 거주할 전셋집은 턱없이 부족하다. 연쇄 파동으로 향후 3년간 서울과 수도권의 전셋값은 계속 치솟을 게 뻔하다. 집값도 떠밀려 올라갈 가능성이 있다. 하지만 여기에 현혹돼선 안 된다. 3년 후부턴 재건축 입주가 시작돼 거꾸로 집이 확 늘어나게 된다. 올해 사상 최대로 분양되는 아파트들도 그때쯤 입주가 시작된다. 앞서 설명한 인구절벽과 맞물려 기존 주택의 매물도 쏟아져 나올 수 있다.

　4개 기둥 모두가 허약하다는 결론에 이른다. 기둥을 보강할 초강력 콘크리트가 있긴 하다. 바로 박근혜 대통령이 역설하는 경제 활성화와 구조 개혁이다. 그게 성공해 좋은 일자리가 많이 생기고 가계소득이 늘어나면 집값도 버틸 수 있을 것이다. 판단은 집을 사려는 당신의 몫이다.

김광기 중앙일보시사미디어 본부장

 

http://joongang.joins.com/article/831/17228831.html?ctg=2002