금리 이야기

[스크랩] 금리 이야기(1/3)|_경제현안

선녀의 생각 | 조회 1943 |추천 14 |2015.06.12. 07:25 http://cafe.daum.net/kseriforum/7ofr/28812 

예상했던 대로 한국은행은 오늘 기준 금리를 기존 1.75%에서 1.5%로 인하하였습니다. 이미 작년부터 꾸준하게 저의 글을 읽으셨던 분들이라면 그리 놀라운 일도 아니었을 것이라 봅니다. 이번 기준 금리 인하로 인해 부동산 및 주식시장, 그리고 원-달러 환율의 방향과 함께 향후 한국경제에 어떤 영향을 끼칠 수 있을 것인지 많은 분들이 궁금해 합니다. 지금까지 여러번 금리에 대해서 글을 써왔었는데 다시 한 번 시리즈 물로 금리에 대해서 정리해 보겠습니다. 총 3번의 글로 구성할 예정인데, 첫번째는 금리에 대한 이해 그리고 두번째는 금리 인하가 향후 한국경제에 어떤 영향을 미칠 것인지(시나리오), 마지막 글은 어떻게 대응할 것인가로 해보겠습니다. 그럼 오늘의 첫번째 글은 2번과 3번 글을 이해하기 위해 금리에 대해서 정리해 보겠습니다. 제가 생각하기에는 우리 경제가 감당할 수 있는 마지막 금리가 1.5%라고 보고 있기에 분명 중요한 글이 될 것이라 감히 주장합니다.   금리는 돈을 빌리는데 지급하는 비용입니다. 우리가 사용하는 신용화폐는 빚(debt)의 증서입니다. 여러분의 지갑속에 있거나 은행의 계좌에 있는 돈들을 한국은행이나 조폐공사에서 발행하는 것으로 생각하시면 순진한 생각입니다. 한국은행이 발행하는 돈은 우리나라 전체 돈의 5% 내외의 극히 일부분일뿐, 거의 대부분의 돈은 누군가가 은행에서 대출받은 빚(debt)입니다. 과거 금본위제를 폐지한 이후 경제에 돈이 많다는 말은 대출이 많아졌다는 인플레이션을 뜻하고, 대출이 줄어들고 있어 통화량이 줄어드는 것은 디플레이션이라 말합니다. 이에 대해서 궁금하시면 카페에서 금리에 대한 저의 글을 읽어보시거나, 과거 2009년에 발간했던 똑똑한 돈(절판된 관계로 도서관을 이용하셔야 합니다)이나, 얼마전 EBS에서 방송했었던 "자본주의"라는 다큐프라임을 참고하시기 바랍니다.   이런 신용화폐 시스템에서 가장 중요한 역할을 하는 것은 지불준비금 제도를 이용하는 시중은행(상호저축은행은 지불준비금 제도가 없이 자신이 가지고 있는 돈 한도내에서만 대출이 가능합니다. 그래서 뱅크런이 일어나면 속수무책으로 망하게 됩니다)과 이를 보호해 주는 중앙은행입니다. 은행은 자신이 가진 돈의 5%만을 중앙은행에 지불준비금으로 맡기고 95%를 대출에 사용합니다. 실제 갖고 있지도 않은 돈을 대출에 쓰는데 만약 예금자가 한꺼번에 몰려오면 은행은 망하게 됩니다. 이때 상업은행은 중앙은행에 달려가서 돈을 빌릴 수 있는데 이때 적용되는 금리가 기준금리가 됩니다. 중앙은행이 영어로 Reserve Bank라고 표현하고, 경제용어로 Last  Resort라고 표현되는 이유가 이런 것입니다.   그러므로 기준금리는 모든 대출의 나침반 역할을 합니다. 최악의 경우 중앙은행에서 빌려올 수 있는 금리가 정해지면 대출금리부터 예금금리까지 전부 방향성을 부여받는 것이죠. 그렇다면 중앙은행이 갖고 있는 권한인 금리는 어떤 때에 올리고 내리게 될까요? 사실 이 하나만 가지고도 책을 한 권 정도 쓸 수 있는 분량이 될 수 있습니다. 신용화폐를 쓰고 있는 현대 글로벌 경제시스템에서 돈이 곧 경제고, 경제가 곧 돈의 양(통화량)이라 표현할 수 있으니까요. 일본이나 미국에서 양적완화라고 표현하는 것을 하는 이유도 은행에서 대출이 경제를 돌릴 수 있는 만큼 일어나고 있지 않으니 그 돈을 프린팅하여 시중에 뿌리는 행위를 말하는 것이니까요. 사실 요즘 제가 이 통화량(신용의 팽창과 축소)을 기준으로 경제를 해석할 수 있으며, 현재 우리가 겪고 있는 거의 모든 경제현상이 설명될 수 있다고 보고 있기에 이에 대한 책을 준비중입니다. 몇 달만 기다리시면 통화량으로 경제를 분석하고 판단하며 향후 우리 경제에 어떤 일이 벌어질 수 있을 지에 대해서 제 생각을 밝혀 보도록 하겠습니다. 죄송합니다. 옆길로 새버렸네요. 다시 금리로 돌아갑니다.   중앙은행의 역할을 교과서에서 이야기 하는대로 보면 "물가안정"이라고 말합니다. 미국의 중앙은행 FRB는 여기에 완전고용을 추가하고 있는데 이 말을 믿는 사람은 이명박이 4대강을 죽여놓고 녹조현상이 수질이 좋아졌다고 헛소리하는 것을 믿는 것과 같습니다. 중앙은행의 역할은 오로지 금리 조절을 통한 신용 팽창의 효율적인 관리라고 보시면 됩니다. 물가안정이 어쩌고 하는 말의 의미는 그냥 거짓말이라고 보셔도 무방합니다. 예를 들어 현재 우리나라 통화량 증가율은 9%대 증가율을 보이고 있습니다. 이렇게 신용이 팽창하고 있는데 신문에서는 디플레이션이 어쩌고 말하는데 그에 대한 근거는 소비자 물가지수입니다. 소비자 물가지수 상승율이 0%에 있으니 디플레이션라고 합니다. 말도 안되는 소리죠. 왜냐구요? 물가지수라는 것은 한국은행이 선정한 400여개 품목의 가격상승율을 말하는 것입니다. 요즘 우리를 가장 힘들게 하는 전세가격이나 임대료, 과자과격 및 주변 식당의 음식가격이 몇 십프로씩이나 올랐는데 물가상승율은 0%라고 합니다.   이게 무슨 말일까요? 물가상승율을 중앙은행이 얼마든지 왜곡할 수 있다는 말입니다. 별 필요도 없거나 우리 경제를 대변하지도 못하는 유선전화 요금 등을 포함시켜 물가상승율이 낮다고 말하고 있는 것입니다. 왜 그러냐구요? 물가 상승율이 낮으니 여러분의 월급을 올려달라고 말하지 못하게 막아버리는 것이죠. 그러므로 중앙은행의 진짜 역할은 여러분의 임금을 조절하겠다는 것이라 보셔도 됩니다. 왜냐구요? 정치권력이나 중앙은행은 현재 자본주의 시스템에서 무조건 기업편이기 때문입니다. 기업이 생산하고 고용하고 있고, 권력을 가지고 있기 때문에 그런 것입니다. 이 말도 옆길로 샜네요.   이렇게 중앙은행의 역할은 신용팽창의 적절한 관리가 핵심입니다. 신용화폐라는 것은 빚(Debt)이 늘어나야 통화량이 늘어나고, 빚에는 이자가 있기에 매년 더 많은 빚이 늘어나야 합니다. 신용이 항상 늘어나야 이자를 감당할 수 있으니 만약 이자를 감당할 수 있을 정도로 돈이 늘어나지 않으면 경제는 무너지게 됩니다. 돈이 없어 대출을 갚기 어려워지니 은행은 자기들이 살기 위해 대출축소에 들어가게 되고, 여러분은 대출받아 산 집을 팔아 파산을 면하려 하기 때문입니다. 이렇듯 글로벌 경제역사에 커다란 상처를 줬었던 거의 모든 경제위기는 이렇게 신용이 급격하게 축소될 때 발생했습니다. 그러므로 중앙은행이 가장 집중하는 것은 신용의 팽창을 관리하는 금리의 운용에 있는 것입니다. 만약 중앙은행이 금리를 올린다면 너무 급격하게 신용이 팽창하고 있다는 것을 의미합니다. 너무 급격하게 신용이 팽창하면 자산시장에는 필연적으로 거품이 만들어 집니다.   대출을 받아서 너도 나도 아파트를 사기위해 몰려들면 경제가 활성화 되기는 하지만 너무 많은 사람이 달려들어 가격을 올려놓게 됩니다. 만약 어느 시점에 더이상 살사람이 없으면 그 때는 지난 번 미국에서 처럼 서브프라임이 사태가 발생하는 것과 동일한 일이 벌어집니다. 사람은 가격이 조금씩 올라가는 것을 보면 지금 사지 않으면 더 많이 올라갈 것이라 생각하기 때문에 달려들게 되는 심리를 가지고 있습니다. 이런 때는 당연히 돈이 많아지고, 그 돈만큼 경제가 활성화 되므로 속도조절이 필요한 것입니다. 반대로 금리를 지속적으로 인하한다는 것은 그 반대를 의미합니다. 중앙행이 생각하는 만큼 돈이 많이 늘어나지 않아 우리 경제시스템 어딘가는 문제가 생기고 있다는 것이죠. 아니 9%씩이 통화량이 늘어난다는 것은, 그만큼 대출이 늘어난다는 것인데도 왜 우리 경제가 나빠지고 있다고 말해야 하는 것인지 이해가 안된다고요? 네. 이점이 제가 말씀드리려고 하는 핵심이라고 보시면 됩니다.   원래 정상적인 인플레이션상황(신용이 팽창하는 상황)은 많은 사람들이 돈을 빌리려 대기하고 있고, 그 돈을 빌려 다른 아파트를 투자형태로 사면서 가격이 올라간다는 것을 의미합니다. 즉, 대출을 받아 사용하는 돈의 거래가 활발하다는 것을 의미합니다. 이말이 전문용어로 하면 통화유통속도가 높다는 것입니다. 그러나 현재의 신용팽창 상황에서는 통화량은 상당한 수준으로 높아졌지만 통화유통속도는 높아지지 않고 있습니다. 왜냐구요? 금리가 낮아 대출을 받는 사람이 많아져서 통화량은 늘어났지만 이렇게 대출을 받은 사람들을 분석해 보면 높아진 전세가격에 할 수없이 대출을 받거나, 그 전세를 구할 수도 없어 어쩔 수 없이 집을 샀기 때문입니다. 어쩔 수 없이 집을 샀다는 이야기는 집가격이 올라갈 것을 기대하고 공격적으로 너도나도 대출 받는 것이 아니기 때문에 정부나 중앙은행이 원하는 수준으로 경제가 성장할 수가 없는 것이죠. 그러므로 중앙은행이 금리를 내렸다는 말은, 그것도 지속적으로 내리고 있다는 말은 경제가 정말 안좋아지고 있구나라고 해석하면 되는 것입니다. 이렇게 금리를 내리면 항상 바보들이 존재합니다. 금리가 싸니 대출받아 집도 사고 주식도 투자하면 되겠다고 하는 것이죠.   네 맞습니다. 그래서 일정기간이나 수준까지는 올라갈 수 있는 가능성이 있습니다. 그러나 이것이 지속되기 위해서는 누군가가 나서서 가격이 올라갈 것이라 예상하고 대출을 받아줘야 하는데 이런 시기에는 중앙은행이 금리를 올려서 속도를 조절합니다. 왜냐구요? 우리같은 개도국에서 신용이 과도하게 팽창하게 되면 환율이 올라가게 되기 때문입니다. 쉽게 생각해 보세요. 여러분이 연봉 5천만원의 직장인입니다. 연봉이 5천만원인데 대출금을 1억원을 갖고 있습니다. 그런데 추가적으로 돈을 더 빌리려 은행에 가면 은행은 받을 수 있을까에 대한 고민때문에 금리를 올리거나 담보를 요구할 것입니다. 마찬가지로 한 국가의 돈의 그나라가 세금을 받아서 갚겠다는 증서라는 의미이고, 이렇게 세금을 받기 위해서는 경제가 좋아야 하고 담보자산의 역할을 하는 외환보유고를 보거나 이를 확충할 수 있는 능력을 보게 됩니다. 신용의 팽창 정도가 일정 수준을 넘어서게 되면 그 나라의 돈의 가치를 의심하게 되고, 의심을 받으면 환율이 당연히 올라가게 됩니다. 요즘 브라질이 그런 상황이니 화폐가치가 떨어지면서 물가가 올라가는 것이죠. 이 점 때문에 1.5% 수준의 금리가 우리 나라 역사상 최저금리가 될 것이라 보는 것이죠.   이 정도면 금리에 대한 이해가 될까요? 많이 부족하겠지만 긴 글을 쓰는 것 자체가 한계가 있어서 이정도로 갈음하구요. 조만간 두번째 글에서는 이제 어떤 경제 시나리오가 나올 수 있을 지에 대해서 정리해 보겠습니다.     오늘은 금리이야기 두 번째, 기준금리 인하가 한국경제에 어떤 영향을 미칠 것인지에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다. 경제가 성장하기 위해서는 통화량이 늘어나야 합니다. 화폐를 사용한 이후 모든 것은 화폐의 총량으로 기록되는데, 돈이 늘어나는 만큼 성장하는 것이고도 하고 성장하기 위해서는 돈이 늘어나야 하는 것이 신용화폐 시스템입니다. 신용이라는 말은 빚(Debt)이란 것이고, 빚에는 이자가 있으니 항상 전년도보다, 전월보다, 전분기 보다 더 많은 돈이 필요하게 되어 있습니다. 그래서 중앙은행은 경제 성장을 위해 항상 신용의 팽창에 관심을 갖고 있으며, 그들이 금리를 인하하는 것은 경제 성장에 필요한 대출이 충분하지 않을 때 더 많이 빌리도록 독려하기 위한 조치일 뿐입니다. 그래서 기준금리가 1.5%라면 "무슨 투자를 하더라도 1.5% 이상 수익내기가 어렵다"라고 이해하시면 빠를 수 있습니다. 금리가 낮아졌으니 성장이 될 것이라고 말하기 전에, 성장이 어려우니 금리를 낮추는 구나라고 해석해야 하는 것이죠.   금리를 인하하면 장치산업 등의 대규모 돈이 들어가는 산업의 구조조정이 지연됩니다. 일단 버틸 수 있는 힘이 생기기도 하고, 돈을 굴릴 곳이 적다 보니 한계기업에게도 혜택이 돌아가게 되어 있으니까요. 즉, 이말은 경제의 내구성에는 효과가 좋을 지 몰라도 한계기업의 생존을 연장하게 해주어 경제시스템 내의 구조조정이 지연되게 된다는 점입니다. 정치인이 가장 신경쓰는 것은 성장이라는 숫자와 일자리 유지입니다. 고용이 유지 되어야 가계가 소비를 진행할 수 있고, 소비가 있어야 기업이 투자를 하면서 고용을 유지하게 되니까요. 그런데 저금리를 유지하여 구조조정이 지연되면서 일자리를 유지하는 것은 그리 오래가지 못합니다.   금리가 낮아지면서 전세가격에 힘들어 하고, 주변에서 분양권 전매로 돈을 벌었다는 소식이 들리니 나도 한 번 참여하자고 유혹하게 됩니다. 당연히 이런 효과로 건설회사들은 큰 노력없이 생명을 유지할 수는 있지만 문제는 지속성입니다. 건설업은 글로벌 경쟁력과는 크게 관련이 없습니다. 어쩌면 건설업은 소득이 늘면서 생활수준의 대한 욕구, 늘어가는 부채에 의한 투기성 수요에 기인하고 있으니까요.반대로 일자리가 유지되고, 더 늘어나기 위해서는 수출을 통해 부가가치를 창출할 수 있을 정도의 경쟁력이 있어야 합니다. 여기에 새로운 소비를 창출할 수 있으면 더욱 좋을 것입니다. 스마트 폰이 아주 좋은 예입니다. 스마트 폰이라는 새로운 전화기가 나오자 모바일 게임업체가 생기고, 어플을 만들어 돈을 버는 사람과 기업이 생겼으며 카카오톡 같은 회사가 일자리를 창출하고 있으니까요. 물론 건설업에서 일하는 분들이 이런 스마트 폰 업체로 바로 이직하는 것을 불가능입니다. 그러므로 올바른 정치인이라면 새로운 산업에 대한 준비와 자금 지원과 함께 노동자들의 교육을 통한 이직지원을 같이 해야 하는 것이죠. 앞의 말이 너무 길었습니다.    이제는 이번 금리 인하로 한국 경제에 어떤 변화가 있을 지에 대해서 시나리오별로 접근해 보겠습니다. 주식시장, 부동산 시장, 원-달러 환율, 미국의 금리인상이 실제로 일어날 경우 한국의 금리는 어떻게 될까까지도 생각해 봐야 겠습니다.   1. 주식시장 원래 금리를 내리면 주식시장은 하락하는 것이 일반적인 현상이었습니다. 제가 쓴 경제공부의 바다에 빠져라에서도 그점은 언급했었습니다. 경제가 안 좋으니 금리를 내리는 것이니까요. 그런데 요즘처럼 머니프린팅에 초저금리를 통한 유동성뿌리기 시장에서는 다르게 봐야 할 것 같다는 생각입니다. 금리를 낮추는 것만으로 내수 부양이 안될 경우 중앙은행이 스무딩 오퍼레이션 형태로 주식시장을 관리할 가능성도 충분합니다. 미국이 그렇고, 일본이 그러고 있으니까요. 다만 일본이나 미국처럼 우리 원화는 기축통화가 아니니 맘대로 시도하기는 어려울 것입니다. 이게 아니라면 연기금이나 기관 투자자를 동원하여 정부는 주식시장을 띄우기 위해 노력할 것이라 봅니다. 정부 공공기관 임직원의 퇴직연금 도입과 DC형 선택을 유도하는 정책이 진행되고 있는 것도 그와 같은 이유 때문입니다.   주식시장 참여자들의 배팅도 더 늘어날 가능성도 있습니다. 어차피 금리가 낮으니 돈을 빌려 주식시장에서 수익을 올려보자고 할 것이니까요. 정부도 원하고, 투자자도 원하는 것이 주식시장의 상승입니다. 여기에 저금리라는 변수까지 돼 있으니 올라갈 여지가 충분합니다. 하지만 한국 주식시장의 변수는 항상 외국인이 쥐고 있습니다. 외국인이 적극적으로 매수하면 상승 가능성이 높고, 반대로 모든 관계자들이 다 올라가길 원하지만 외국인이 매도를 하게 될 때는 하락하게 됩니다. 경제가 안좋아질 것으로 예상해서 금리를 내렸고, 내수 소비가 정체되고 있는 상황이라면 기업의 수익성도 좋아지지 않을 수 있으니까요. 그러므로 내수시장의 위축에도 불구하고 수익성이 올라갈 수 있는 기업이 있다면 긍정적으로 보고 투자를 해도 수익이 가능성이 높다고 보셔도 될 것입니다. 가령 식품 및 음료 시장은 국내 대기업의 독과점이 진행되고 있습니다. 이런 독과점 기업들은 내수가 부진할 경우 판매가 부진한 상황을 타개하기 위해 가격을 올릴 수 있는 가능성이 높습니다. 농심의 경우 짜왕이라는 브랜드를 내면서 가격을 올리는 것처럼 신제품을 가장하여 수익성을 보전하는 것이죠.   제 의견은 주식시장은 경기침체와 반대로 오히려 긍정적으로 볼 수도 있을 것이다라는 점입니다. 물론 거기에는 한가지 조건이 있습니다. 부동산시장의 버블이 붕괴되지 않고 유지되어야 한다는 점입니다. 부동산 시장의 하락이 시작되기 전에는 주식시장을 긍정적으로 보셔도 된다는 점이니 이제 부동산 시장에 대해서 생각해 봐야 하겠습니다.   2. 부동산 시장 사람들의 가장 관심이 부동산 시장의 흐름일 것이라 봅니다. 분명 버블이 상당한 수준이 맞기는 한데 곧 하락한다고 하는 것이 벌써 7년 정도 지나고 있지만 상황은 정반대이니까요. 참고 참고 또 참고 안사고 있는데, 사지 않은 사람만 바보가 되고 있으니 이 것 때문에 정말 부부싸움 많이 하고 계실 것이라 봅니다. 그런데요...우리 인생은 참 깁니다. 제 나이가 올해 46살입니다. 현재의 기대 수명으로 볼 때 앞으로 40년을 더 살아갈 것이라는 예상이 나옵니다. 앞으로 40년의 인생이라면 우리의 재테크도 그에 맞게 봐야하지 않을까요?   금리가 다시 내렸으니 부동산 시장은 다시 한 번 반짝하고 나타나며 여러 사람을 힘들게 할 가능성이 높습니다. 아직 덜 올라간 지역을 잘 찾아서 정말 순간적으로 치고 빠질 수 있다면 세금을 내고도 수익은 실현할 수 있을 것입니다. 그런데 사람은 이론이나 숫자로 해석이 불가능한 존재입니다. 한 번 운좋게 부동산에서 돈 맛을 보면 쉽게 빠져나오지 못하게 됩니다. 두 번째는 좀 더 큰 돈으로 투자하게 되고, 세번째는 가족이나 은행 돈을 빌려 투자하게 됩니다. 그러다가 폭삭하게 되면 그것으로 끝이나는 것이 현재 상황입니다. 지방 아파트 가격이 본격적으로 상승한 것은 아마 3~4년 정도 된 것으로 알고 있습니다. 분양권 전매를 통해, 은행에서 외면하던 계층까지 신용금고나 저축은행의 대출로 인해 돈을 벌 수 있었기 때문에 가능한 상황입니다. 여러분 주변에서도 분양권 전매 몇 번으로 꽤 큰 돈을 버신 분들이 있을 것입니다. 그런데 그 분들 다시 한 번 확인해 보십시요. 번 돈으로 빠진 것이 아니라 지금도 다른 부동산에 투자하고 더 많은 빚과 돈으로 달려들고 있을 것입니다.   사람은 문제가 터져야 그것이 문제였다고 인식합니다. 제가 가끔 하는 말로 담배를 피우시는 분들도 담배가 좋치 않지만 스트레스를 받느니 피는게 낫다고 말씀하십니다. 그러나 담배로 인해 폐암에 걸리면 그 때서야 끊으려 합니다. 그리고 후회를 하는 것이 인간입니다. 부동산도 다르지 않습니다. 분명 버블이 있지만 나만 피할 수 있으면 큰 문제가 아니라고 생각합니다. 정부는 사람이 하는 것이니 부동산에 대한 시각이 다르지 않습니다. 딱 한 번 정도 돈을 벌고 나올 생각이라면 충분히 찾을 수 있는 지역이 많습니다. 그러나 사람은 한 번으로 그치지 않습니다. 쉽게 번 돈은 쉽게 쓰게 되고, 한 번 쉽게 벌었으니 계속 그 시장에 남아있게 될 것이니까요.   우리의 부동산 시장의 하락은 지방아파트 분양권 전매자들의 투자 손실에서 시작될 가능성이 높다고 봅니다. 대구, 부산, 광주 등 지역의 많은 아파트들이 실제 입주를 하게 되면 마지막으로 들고 있는 사람들의 마음이 급해지게 될 것입니다. 금리가 낮으니 조금만 버티자고 말할 수 있을 지 모르지만 분명한 것은 가격이 유지되기 위해서는 새로운 투자자나 수요자가 나서서 비싼 가격으로 받아줘야 가능합니다. 모든 사람이 이제 도망갈 준비하고 있는 시장은 외면하는 것이 답이 될 것입니다. 금리가 낮아졌으니 다시 한 번 투기판이 유지될 것이라는 기대는 안하는 것이 나을 것입니다. 주식시장에 건설주들의 주가가 그것을 보여주는 단면이 될 수 있습니다. 연초에 고점을 찍은 이후로 지속적으로 하락하는 건설주들의 모습은 시장 참여자들이 냉정하게 보고 있는 모습이니까요. 물론 부동산에 필이 꽂혀 있는 분들에게는 믿을 수도, 믿기도 어려운 문제입니다.   금리가 낮아졌으니 전세가격은 더욱 올라갈 것이라 보셔도 됩니다. 아파트가 없어서 전세가격이 올라가는 것이 아니라 이자부담이 적으니 대출을 받아 집을 사고, 그것을 월세로 내놓고 있으니 피할 수 없는 현실입니다. 어쩌면 전세 제도 자체가 없어질 가능성도 있으니까요. 그런데 금리가 낮다고 부담이 적은 것은 아니랍니다. 실질 금리(돈을 벌어 이자를 부담할 능력을 고려하는)는 더 높아지고 있어서 요즘 내수가 어려운 것처럼 월세도 내는 사람이 늘어나면 가격이 하락하게 될 것입니다. 여기에 이자만 부담하는 시기가 지나고 원금까지 같이 상환하는 시기가 도래하면 그 때는 상황이 달라지게 될 것입니다. 문제는 이런 시기가 언제이냐는 점이겠지요? 현 정부가 어떻게든 버티어 보려고 하고 있으니 쉽게 나올 수 없을 것이다 할 수 있겠지만 대구지역의 아파트 입주가 시작되는 올해 말이나 내년 초에는 본격적인 흐름이 나올 수 있을 것이라 예상해 봅니다.   3. 원-달러 환율과 미국의 금리 인상 이 부분에 대해서는 다음 번에 글을 올리도록 하겠습니다. 좀 더 생각해서 화요일이나 수요일쯤에 올리겠습니다. 미국이 금리인상을 한다고 해서 반드시 한국이 금리를 따라 올려야 한다는 생각은 전혀 근거가 없다고 생각하고 있는 저입니다. 물론 미국이 현재 금리 0%에서 2%~3% 올린다면 이야기는 달라지겠지만, 미국의 현재 상황은 그렇게 금리를 올릴 수 있는 상황이 아니라고 보고 있습니다. 올해 금리를 올린다고 해도 기껏해야 상징적인 수준이 될 것이라 보고 있고 우리나라는 환율을 감내할 수 있는 수준까지는 그와 상관없이 저금리를 유지하게 될 것이라 보고 있습니다. 아무튼 이에 대해서는 조만간 다시 정리해서 올려보겠습니다.   상승미소드림